Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выплаты при сносе частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения.
Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Как оформить причитающуюся компенсацию
Когда вы узнали о том, что ваш дом подлежит сносу, необходимо принять следующие меры:
- Приватизировать квартиру, если она до сих пор не была приватизирована. Закон позволяет так поступать даже при планирующемся сносе здания.
- Если речь идет о частном доме, нужно поспешить оформить в собственность земельный участок, так как законодательство лучше защищает именно собственников, а не нанимателей, и первым полагается большая компенсация, в отличие от вторых.
- Нанять нескольких независимых оценщиков и получить заключения о стоимости сносимого жилья. Так можно будет обосновать в суде запрашиваемый вами размер компенсационной выплаты.
- Не подписывать согласие на отказ от права собственности на жилье, пока компенсация не будет выплачена.
- Подписать соглашение о сумме компенсации, которая вас устроит, или которая вам полагается после вступления в силу решения суда.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Если предоставляемое жилье не нравится, или как получить денежную компенсацию
Зачастую помещение, которое готовы предоставить взамен отчуждаемого, не устраивает владельца недвижимости. Существует ли законная возможность отказаться от него, и получат ли жильцы денежную компенсацию на приобретение той квартиры или дома, которые отвечают их требованиям?
Такая возможность есть. Наиболее важный момент – предоставляемая квартира (дом) не может быть площадью меньше отчуждаемого. Даже несоответствие площади на 1 квадратный метр является законным поводом для отказа от переселения.
Второй момент – предоставляемая квартира (дом) обязано быть пригодным для проживания без необходимости проведения каких-либо подготовительных работ. То есть, как минимум оно должно быть подключено ко всем предусмотренным коммуникациям, и не быть признано ветхим или аварийным.
А вот такие нюансы, как расположение и количество комнат, материал, из которого изготовлены капитальные конструкции помещения, а также близость инфраструктурных объектов основанием для отказа от жилья быть не могут. Владельцы, отказывающиеся от помещений по подобным мотивам, могут быть переселены принудительно, по решению суда.
Законодательное регулирование вопроса
Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.
После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.
Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.
Очень часто многие жильцы не довольны такими нововведениями и хотят, во что бы то ни стало остаться проживать в своем доме. В таком случае можно написать заявление в суд. Весь этот процесс должен быть проведен до даты расселения жильцов. Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький. Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.
Действия администрации регулируют:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017);
- Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018).
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Определение размера компенсации за дом
Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.
Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.
Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.
Пример расчета
Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.
Возмещение расходов на переезд
Еще одна составляющая выкупной стоимости — компенсация расходов на переезд. Сюда относятся все те затраты, которые жители расселяемых домов понесут в процессе приобретения новой недвижимости: оплата стоимости услуг риелтора, стоимость переезда и оформление документов на новую квартиру.
Стоимость услуг риелторов рассчитывается исходя из сложившихся к настоящему моменту расценок на рынке недвижимости — 3% от цены приобретаемой квартиры плюс 25 тысяч рублей. А поскольку все то время, пока семья будет заниматься поиском новой жилплощади, ей нужно где-то жить, в список возмещаемых расходов также входит арендная плата. При определении размера арендной платы учитывается стоимость аренды квартиры в том районе, где семья проживала до переселения, сроком на шесть месяцев. Именно столько, по подсчетам специалистов, необходимо, чтобы не спеша найти подходящий вариант.
Так как в результате переезда семья не должна ухудшить свои жилищные условия, если до этого момента она владела квартирой площадью 60 кв. м, значит, не меньшую по размерам недвижимость она должна снимать в аренду, пока не найдет новую квартиру. А когда новая жилплощадь будет найдена, потребуется платить за оформление документов, и эти расходы в размере 1 тыс. рублей на человека также включены в выкупную стоимость. Учитывая, что до переезда большинство владельцев хранили личный автотранспорт в гараже, а при переезде они этой возможности лишаются, им оплачивают аренду гаража сроком на полгода. Стоимость аренды гаража оценивается в сумму от 7 тыс. рублей на правом берегу до 11 тыс. рублей на левобережье в месяц. Помимо прочего в статью расходов входят затраты на переезд и услуги специализированных организаций в размере 30 тыс. рублей.
«Устанавливая выкупную цену, принимают во внимание то, что прежнее жилье у граждан изымается насильно, — рассказывает Татьяна Радеева, — территория, на которой стоят их дома, потребовалась городу для развития, жители фактически расселяются в приказном порядке. При других обстоятельствах собственник продолжал бы жить в этом доме, а в результате переселения он его лишается, по этому наряду с расходами ему возмещаются понесенные при переезде убытки».
Сюда относится, например, компенсация за утрату находящихся на участке садовых деревьев. Размер компенсации за зеленые насаждения рассчитывается исходя из стоимости саженцев в питомнике (для деревьев возрастом до трех лет), для деревьев возрастом более трех лет стоимость определяют, ориентируясь на цену саженцев, кроме того, вычисляется стоимость ежегодного урожая, рассчитанного по рыночным ценам с учетом сорта плодовых деревьев и оставшегося срока их жизни.
Как определяется площадь предоставляемого жилья?
Закон говорит о равнозначном возмещении. Если взамен положено другое помещение, то оно должно предоставляться с зачетом стоимости сносимого жилья. Иными словами стоимость прежней жилплощади должна быть равнозначна стоимости предоставляемого жилья.
Поэтому не исключены ситуации, когда вместо старой трехкомнатной квартиры гражданину предлагается, к примеру, однокомнатная в новостройке. Нужно понимать, что владелец квартиры не вправе требовать предоставить ему жилое помещение той же площади, и с тем же количеством комнат.
Если новое жилья по стоимости превосходит то, что ранее имелось в собственности гражданина, то не исключено согласование между владельцем и администрацией определенной денежной суммы в качестве доплаты.
Что положено членам семьи?
В ситуации, когда дом под снос, нужно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам жилья. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.
Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении в новое жилье. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с ним. Естественно, что при этом они не вправе претендовать на собственность.
Если же выплачивается денежная компенсация, вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно их получатель.
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.
По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома
Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:
| № п/п. | Ситуация со сносом дома | Компенсация, новое жилье |
| 1 | Снос дома требуется для строительства объекта муниципального (федерального) значения, при этом здание является ветхим, аварийным, непригодным для проживания. | В компенсации будет отказано.
Новое жилье будет предоставлено жителям дома, зарегистрированным в нем по месту постоянного проживания. Жилье предоставляется из расчета 18 кв.м. на человека. |
| 2 | Принято решение о сносе дома, в котором проживают лица без регистрации по месту жительства. | Денежная компенсация предоставляется.
Новое жилье не оформляется. |
| 3 | Дом был снесен, его жители получили денежную компенсацию. | Новое жилое помещение не предоставляется, т.к. выплачена компенсация. |
Критерии оценки при определении стоимости изымаемого дома под снос
Важно! Если земельный участок учтен Кадастровой палатой на дату принятия официального решения об изъятии дома с землей, владелец вправе претендовать на компенсацию и стоимости жилого помещения, и земельного надела (и при этом одно не влияет на другое).
Выкупная стоимость изымаемого дома с участком определяется как сумма следующих 2 составляющих:
| Понесенные в связи с переездом затраты бывшего владельца дома | Рыночная стоимость жилого помещения и земли |
| Будут приняты во внимание следующие затраты:
● непосредственно на приобретение нового жилья, равноценного предшествующему; ● на аренду квартиры, в которой владелец будет проживать, пока не купит новый дом; ● на переезд и перевозку багажа. |
Компенсационная сумма в размере рыночной стоимости дома определяется с учетом следующих моментов:
● факта подключения дома к центральному газо- и водоснабжению; ● степени развитости инфраструктуры в районе нахождения дома; ● расстояния до центра города/поселка; ● количества хозяйственных построек на участке, многолетних растений; ● уровня износа дома и построек на участке. |