Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры долевая собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как составить договор
Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.
Документ должен включать следующие пункты:
- Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
- Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
- Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
- Схема расчетов.
- Права и обязанности участников.
- Порядок передачи имущества.
- Подписи участвующих лиц.
Покупка квартиры в долях
Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.
Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Существенные условия договора купли-продажи доли в квартире
Договор о продаже доли в квартире должен содержать обязательные условия, без которых такое соглашение считается недействительным. Так, в договоре должны присутствовать все необходимые данные о его субъектах — ФИО, адрес прописки, иная информация. Следующим условием является предмет договора — доля в квартире, а также идентифицирующие признаки жилого помещения. К данному роду признаков относятся адрес жилого помещения, его общая и жилая площади, количество комнат и другие важные особенности. Заключительное существенное условие – цена договора. Цена определяется соглашением сторон и должна быть выражена исключительно в валюте РФ – рублях.
Помимо существенных условий, в договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться сведения о правоустанавливающих документах, а также о правах третьих лиц на жилое помещение.
Данный вид сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В случае, если всеми участниками долевой собственности будет произведено отчуждение доли по одной сделке, то нотариальные услуги оплачиваются однократно в зависимости от цены договора, а не в зависимости от количества участников сделки, — в размере половины процента от цены договора, однако, не менее 300 рублей, но и не свыше 20 000 рублей.
Передача доли в жилом помещении осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который сторонам необходимо подписать.
Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
- Купля-продажа доли в квартире;
- Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
- Перераспределение долей по соглашению собственников;
- Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
- Признание доли незначительной;
- Передача доли в аренду.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
Плюсы
1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Вычет при покупке доли в квартире до 01.01.2014
Если в 2022 году вы оформляете имущественный вычет при покупке доли в квартире до 1 января 2014 года, для вас будут действовать правила, актуальные на момент регистрации:
- Налоговый вычет между владельцами распределяется строго в той же пропорции, что и доли (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Например, права собственника ¼ доли квартиры распространяются именно на ¼ часть налоговой компенсации.
- Собственник не может отказаться от доли или передать другому владельцу право на налоговую льготу по своей доле. Например, если один из совладельцев по каким-то причинам не может претендовать на льготу, он не сможет ее передать даже супругу.
- Максимальный суммарный размер налоговой льготы на всех собственников составляет 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Именно эта сумма распределяется между совладельцами в той пропорции, что и доли.
Каковы тонкости покупки квартиры, оформленной в долевую собственность?
Как уже указывалось выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по соглашению, реализуя каждый свою часть квартиры. При этом договор составляется один, но персональные данные будут прописываться в нем для обоих собственников. Каждый из владельцев должен представить свое свидетельство о постановке его права собственности на регистрационный учет, поскольку общего свидетельства в этом случае не существует. Именно данный документ удостоверить право продавца на отчуждение своей доли.
При этом, квартира в договоре прописывается единым целым, а не отдельными долями.
ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он производится не единым платежом, а отдельными – каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле). Обязательно внесение задатка должно быть оговорено отдельным соглашением. Чтобы впоследствии внесение задатка продавцом не отрицалось, покупатель вправе потребовать от него расписку в получении суммы задатка.
При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия по продаже сособственнику. Но это будет возможно при наличии правильно составленной доверенности, заверенной в нотариальной конторе. На это покупатель тоже должен обратить пристальное внимание, чтобы потом не оказалось, что сособственник свою долю продавать не собирался. В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть свои деньги, внесенные за неправомерно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).
Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевую собственность, обязательно должен заверить нотариус. Цена такого заверения будет выше, чем при продаже квартиры одним собственником. Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый владелец впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.