Покупка квартиры юридические тонкости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры юридические тонкости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Перевірка юридичної чистоти об’єкта

Перевірка квартири перед придбанням включає аналіз нерухомості на відсутність обтяжень, вивчення власника і виявлення третіх осіб, що мають переважне право на придбання квартири. Нотаріус не буде завіряти угоду, якщо:

• квартира знаходиться під заставою або арештом – відчужувати таке майно заборонено законом;
• порушені права та інтереси дитини – якщо в квартирі проживає неповнолітній, або у нього тут є частка, продаж можливий тільки за надання йому нового житла, і в той же час воно повинно бути не гіршим за попереднє, а частка в ньому – не менша ніж та, яку він мав;
• з’явилися треті особи, які мають права на квартиру і не погоджувалися з її продажем – можливо, когось із мешканців було тимчасово знято з реєстрації;
• будинок знаходиться в аварійному стані – за законом угоди з такою нерухомістю заборонені.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке Украины в 2021 году

Давайте коротко пройдемся по основным правилам покупки недвижимости на вторичном рынке Украины. Соблюдая эти правила, пользуясь подсказками, Вы сможете и сами позаботиться о безопасности сделки. Если же хотите получить 100% гарантию — мы готовы Вам помочь.

Проверка объекта недвижимости.

Первым пунктом проверки квартиры на вторичном рынке будет точно определить, кто является собственником квартиры. Продавцом квартиры может быть и родственник по доверенности, но докопаться нужно именно до истоков — в идеале, связаться с собственником, уточнить его желание продать квартиру и согласие на то, чтобы продавцом было указанное лицо.

Собственник квартиры проверяется на то, не состоит ли он, например, в реестре должников, не является ли участником судебного процесса, не числится ли в реестре должников по алиментам — это все могут быть тревожные звоночки.

Далее проверяются документы на квартиру:

• Требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов собственности на квартиру;

• Проверяйте наличие права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество — в идеале получить справку;

• Технический паспорт на квартиру.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

• цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
• сумму обязательственного платежа (задатка);
• действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
• срок подписания основного договора;
• срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

• документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
• удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
• при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
• отчет об экспертной оценке имущества;
• технический паспорт на квартиру;
• если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
• справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
• при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Коли ви знайдете «свою» квартиру, і будете готові її купувати, необхідно здійснити попередню перевірку. Для цього краще винайняти юриста, який перевірить нерухомість по всім реєстрам.

Юрист перевіряє правовстановлюючі документи, особу продавця, наявність неповнолітніх дітей, судові спори, чи не перебуває квартира у заставі або під арештом, чи претендуватимуть на неї родичі або спадкоємці.

Правовстановлюючими документами на нерухомість є договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або свідоцтво про придбання нерухомого майна з публічних торгів.

Юридична перевірка квартири дозволить уникнути шахрайства та потенційних проблем у майбутньому. Адже впродовж трьох років після укладення договору купівлі-продажу нерухомості продавець може оскаржити його у суді.

Підставою для оскарження договору купівлі-продажу є недієздатність людини. Якщо виявиться, що продавець — людина похилого віку або стоїть на обліку в диспансері, то суд вправі скасувати таку угоду.

Покупцю не варто окремо винаймати рієлтора для перевірки документів – ці посередники мають інші функції та не несуть відповідальності перед покупцем у разі виникнення проблем.

Чи варто торгуватися з продавцем за ціну квартири? Варто. До суми, яку той розраховує отримати на руки, як правило додають від кількох до десяти відсотків.

Але не варто торгуватися під час першої зустрічі. Спершу покажіть продавцю свою зацікавленість у квартирі та підтвердіть готовність перейти до наступного етапу.

При торзі не варто вказувати власнику на недоліки квартири – це може його образити. Намагайтесь підбирати конструктивні аргументи для зниження ціни.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Какие схемы прокручивает застройщик?

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом имущественных прав (вещью), а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок. Схема действий застройщика выглядит так: строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица, которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию,а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства:подрядчик – обязан построить дом,заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости. Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании,чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом. Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины. Согласно ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу,кроме случаев,установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным,т.к. имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Идеальный продавец — кто он?

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.

На что обращать внимание при выборе квартиры

Для начала разберем общие правила поведения покупателя на просмотре жилья. Они действуют и для первичного рынка, и для «вторички».

Как правильно осматривать жилье при покупке:

1. На просмотр лучше приезжать одному или вдвоем. Не берите с собой всех членов семьи, чтобы не было лишней суеты, и вы могли сосредоточиться на осмотре.
2. Осмотрите прилегающую к дому территорию. Есть ли стоянка для машины, какова инфраструктура района, как выглядит двор и подъезд дома.
3. Уточните еще раз, кто владелец недвижимости и возьмите его телефон.
4. Ведите себя нейтрально. Будьте внимательны, собраны, отмечайте детали. Не восторгайтесь и не критикуйте. Не обсуждайте жилье со своим спутником. Для этого еще будет время после просмотра.
5. Приезжайте на просмотр в дневное время. Посещайте за один день не больше 5 вариантов.
6. Не торгуйтесь в момент просмотра. Не показывайте свою заинтересованность сразу.
7. Пообщайтесь с соседями. Узнайте информацию о квартире, хозяевах, особенностях дома (частые поломки коммуникаций, неадекватные жильцы подъезда).

Шаг 4. Осмотр квартиры

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.

• Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
• Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
• Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
• Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
• Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
• Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
• Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
• По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
• Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
• Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.

Как правильно покупать квартиру, чтобы не обманули: юридические моменты – что нужно проверить?

Приобрести жилье – это не конфету купить в супермаркете. При покупке жилья не поможет даже ваша 100% интуиция и бдительность в оба глаза, поскольку рисков уж очень много. Поэтому, если ваша цель – правильно покупать квартиру, то без опытного юриста и нотариуса лучше не экспериментировать. Но если же вы решитесь действовать самостоятельно, то вам следует обращать свое особое внимание на некоторые отдельные моменты.

• Личность продавца – изучаем документы, прописку, семейное положение (обязательно письменное согласие второй половинки на продажу и обязательная проверка по реестру).

Важно: Проверить подлинность паспорта можно по базе ФМС РФ.

• Документы на право собственности:
  • договор о покупке, приватизации, дарения, передачи от застройщика и т.п.;
  • если жилье получено путем наследства – свидетельство о нем. В нотариусе, к которому было же обращение, можно и исключить других претендентов;
  • исключаем право 3-х лиц на квартиру (судебные споры, наследники, долевая собственность);
  • выписка из домовой книги и ЕГРП;
  • кадастровый и технический (если имеется) паспорт.

Важно: Проверяем прописку по домовой книге. А особое внимание уделяем временно выписанным особам!

• Техническая документация:
  • сверяем точность адреса – фактический/документальный;
  • метраж и другие параметры (перепланировка).

Похожие записи:

• Нужно ли переоформлять субсидию на оплату коммунальных услуг в июле в 2023 году
• Адресная помощь в 2023 году в Нижегородской области
• Поступление в военный вуз после школы особенности и условия