Как проверить собственника квартиры при аренде жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить собственника квартиры при аренде жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

Нe плaтить aвaнc нaпepeд

Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.

Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.

Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.

Как подготовиться к осмотру квартиры?

• Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.

• Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.

• Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).

Как платить за наем квартиры?

Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.

---

Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду

Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.

С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.

Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.

СПРАВКА:

К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов.

Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду

Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).

Какие еще взыскания грозят нарушителю:

• штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
• штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
• пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.

Как составить опись мебели при аренде квартиры?

Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.

Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.

Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.

Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.

«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации. На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности. Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.

Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.

Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».

Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников

Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться.

Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов.

Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы

✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.

✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.

✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.

✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.

✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.

✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.

✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.

✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.

Советы для тех, кто собирается сдавать квартиру

Выбор квартирантов

Люди, для которых сдача квартиры в аренду является источником регулярного дополнительного дохода, имеют свои рецепты и правила отбора будущих постояльцев.

• Некоторые готовы сдавать квартиру лишь семейным парам (совокупный уровень дохода позволит им оплачивать аренду вовремя);
• Кто-то отдает предпочтение девушкам (они, как правило, более законопослушны и аккуратны в быту);
• Другие стремятся обезопасить себя тем, что выбирают себе квартирантов только из знакомых (от них в принципе будет меньше неожиданностей, но при этом повышается вероятность, что дружеские отношения приведут к небрежности и задержкам в платежах).

Договор

Обязательное условие – юридически грамотно составленный договор. Основные положения должны определить сумму ежемесячной оплаты (и то, включены ли в нее коммунальные платежи или нет), взносы за первый и последний месяц или период, который должен быть оплачен сразу. Не забудьте сделать к договору приложение. Приложение может содержать порядок проживания (если квартира сдается одному человеку, то и проживать в ней должен только он), описание всех вещей и бытовой техники, которые находятся в квартире, и варианты возмещения ущерба.

Проверить квартиросъемщика

Простая арифметика: сдавать квартиру в аренду выгодно только в том случае, когда доходы от нее превышают расходы. Расходы, в свою очередь, складываются из:

• коммунальных платежей;
• порчи мебели/техники и необходимости ремонта;
• задолженностей по оплате аренды квартиросъемщиком.

Соответственно, чтобы не уйти в денежный минус, нужно быть уверенным в том, что будущий квартиросъемщик не доставит проблем – будет платить за квартиру и коммунальные услуги вовремя, бережно отнесется к имуществу и вообще не будет иметь проблем с законом. Для этого квартиросъемщика нужно проверить заранее – комплексно и по официальным источникам.

Воспользуйтесь сервисом проверки человека CheckPerson и получите компетентно собранное досье на квартиросъемщика. Ведь мы работаем с базами данных официальных источников – МВД, ФССП, ФНС и другими.

• Поможем проверить паспорт квартиросъемщика. А именно, числится ли он среди недействительных.

Убедитесь, что с документами человека все в порядке и он не стремится ввести вас в заблуждение относительно своей личности.

• Отсутствие долгов

Документы при аренде квартиры

Чтобы оформить отношения с арендатором на законных основаниях, владелец должен предоставить пакет документов, которые смогут удостоверить его права собственности. Среди них:

• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
• идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
• справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу (берется в ЦПАУ по требованию);
• письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду;
• разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок;
• акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.

Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников

Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:

1. Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
2. Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
3. До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
4. Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
5. Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.

Особенности аренды квартиры с учетом срока

Есть свои особенности, как снимать квартиру при различных сроках:

1. На длительный срок. Если вы планируете снимать квартиру надолго, обязательно подготовьтесь к заключению соглашения. В этом случае устные договоренности являются очень большим риском. Предварительно необходимо всесторонне проверить квартиру и владельца. Прежде чем подписать договор, изучите его. При заключении договора аренды на срок более 12 месяцев обязательна регистрация сделки и внесение сведений в Росреестр.
2. На короткий срок. Коротким сроком аренды считается период от 1 до 6 месяцев. Такое соглашение, особенно при условии внесения залога и предоплаты, также требует официального заключения договора. Только сведения об этом не вносятся в базу ЕГРН.
3. Посуточно. Необходимость снять квартиру на несколько дней возникает у людей, приехавших в командировку или краткосрочную поездку. Здесь есть свои подводные камни. Во-первых, квартиры посуточно часто не обладают достаточно комфортными условиями. Во-вторых, снимать квартиру посуточно у частников опасно, потому что никто не дает гарантий, что к вам не подселят еще кого-то. Лучше пользоваться услугами агентства или проверенных сервисов в интернете.

Риски при самостоятельном поиске жилья

Поиск квартиры без посредников сопряжен со множеством рисков. С какими проблемами может столкнуться наниматель, занимающийся самостоятельным съемом жилья?

• Мошенники. Если опытный риэлтор может сразу раскусить обманщика, то нанимателю бывает достаточно сложно определить недобрые намерения мошенника, представляющегося собственником. Схемы обмана в сфере аренды жилья встречаются самые разные и изощренные – от сдачи квартиры сразу несколькими жильцам до смены замков на двери после получения владельцем денег.
• Отсутствие четких условий в договоре. Составляя документ, рекомендуется прописать в нем все детали соглашения. Если договор предоставляет сам хозяин, то прежде чем ставить подпись, следует внимательно его прочитать или показать знакомым юристам.
• Оплата на несколько месяцев вперед. Как правило, большинство собственников требуют оплату максимум за 1-2 месяца вперед. Если хозяин настаивает на оплате аренды на 6-12 месяцев вперед, то стоит задуматься о нечистоте его намерений.
• Поддельные документы. Если собственник предоставляет лишь копии бумаг, то сделку заключать не стоит. Хозяин обязан показать оригиналы документов, так как копии легко подделать.
• Долги по квартплате. Перед тем, как снять жилье, важно убедиться, что на ней не висит долгов по ЖКХ. Для этого следует проверить оплаченные квитанции.

Самостоятельный поиск жилья чреват рисками. Однако при знании основных моментов и правил можно избежать непредвиденных ситуаций и снизить вероятность обмана от недобросовестных арендаторов.

Похожие записи:

• Повышение предельного возраста сотрудников МВД в 2023 году
• Как правильно подать жалобу на МФЦ
• Штрафы ГИБДД 2023 по номеру постановления