Квартиры от государства в аренду с выкупом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры от государства в аренду с выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.

Документы, порядок и особенности регистрации

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности. На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:

• подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
• запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
• оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
• заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.

Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.

Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:

• договор аренды;
• квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам. Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.

Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.

Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:

1. Оценка стоимости квартиры:

   — Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.

   — Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.

   — Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.

2. Срок аренды:

   — Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.

   — Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.

3. Выгода для арендатора:

   — Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.

   — Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.

4. Риски и проблемы:
   
   

   — Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.

   — Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.

Риски, с которыми может столкнуться арендатор

Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:

1. Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
2. Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
3. Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
4. Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
5. Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
6. Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.

Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

• квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
• определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения из долгосрочного найма;
• регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

• тот же договор найма;
• документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
• нотариальные согласия супругов;
• выписку из ЕГРН на жилье;
• госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Кто может воспользоваться социальным наймом

Каждый регион может устанавливать дополнительный перечень лиц, которые вправе рассчитывать на соцнайм. При определении права на льготный съем жилья у государства берутся в расчет: количество человек в семье, доход на каждого из них и метраж имеющейся жилплощади.

Отсюда вытекают правила, обусловливающие возможность социального найма:

1. На учет поставят лиц, не имеющих собственного жилья, или если его размеры менее положенных на 1 человека.
2. Помещение в собственности есть, но не отвечает санитарным нормативам.
3. Квартира не обособлена, в ней проживает сразу несколько семей.
4. Квартира предоставляется в бессрочную аренду с правом выкупа.

Помещение передается на основании арендного договора. Но сначала заявителя помещают в очередь и начинают оформлять документы после того, как более ранние заявки удовлетворены. Чтобы попасть в очередь, пишется Заявление на оформление договора социального найма жилого помещения, которое подписывается членами семьи старше 18 лет.

Вместе с заявлением подаются такие документы:

• паспорта заявителя и членов семьи;
• документы на детей и свидетельство о браке;
• справка об отсутствии недвижимости;
• документы из фонда социальной защиты;
• право собственности на имеющуюся жилую площадь;
• справка о приватизации (или неучастии в ней).

На основании заявления собирается комиссия, которая исследует жилищные условия обратившейся семьи, чтобы удостовериться в подлинности предоставленной информации. После этого в течение 30 дней комиссия решает, можно ли снять квартиру у государства в данном случае.

Порядок действий при оформлении жилья:

1. Записаться на прием к ответственному специалисту в администрации.
2. Заказать справку о приватизации. Ее лучше взять первой, поскольку ее готовят несколько дней.
3. Собрать квитанции об оплате коммунальных услуг.
4. Получить оставшиеся справки.
5. Заполнить бланк заявления на квартиру.
6. Явиться на прием с полным пакетом документов.
7. Ожидать, когда подойдет очередь на квартиру.

При отсутствии жилья в собственности или его плохом состоянии, работе в бюджетной сфере, наличии заслуг перед страной можно претендовать на ускоренную аренду жилья от государства.

Иногда семье не приходится ожидать, когда подойдет очередь, а удается получить квартиру сразу. Это происходит в таких случаях:

1. Помещение, в котором проживают люди, признано аварийным, непригодным для жилья, и требуется срочное расселение.
2. Лицо, претендующее на социальный найм в силу плохого здоровья, не может проживать вместе с другими людьми.
3. Но и из таких людей образуется очередь на квартиру.

При этом нужно знать, что новое помещение будет таким же, как и ранее: не больше комнат в квартире, не отдельная квартира, если была комната в коммуналке, и т.п. Это правило работает именно при переезде из аварийного жилья.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Несмотря на то, что со временем цена на недвижимость может значительно увеличиться, стоимость недвижимости, определенная в договоре, остается неизменной независимо от срока действия договора, определенного в договоре. Это означает потерю прибыли. Также возможно, что покупатель создаст коммерческую деятельность или завоюет недвижимость и поэтому не будет использовать ее по назначению.

Однако этот риск относится и к обычной аренде. По мере роста налогов на недвижимость и арендной платы прибыль от арендной платы, предусмотренной договором, снижается. В большинстве случаев в некоторых «прибрежных» контрактах оговаривается, что сумма выплачиваемой арендной платы также может изменяться в сторону увеличения по мере роста налогов на проценты и услуги.

Не для каждого! Кому можно оформить жилье по соцнаему

Увы, взять жилье в аренду у государству может отнюдь не каждый. Для этого обязательно надо нуждаться в жилье и заодно быть малоимущим. И даже этого недостаточно.
Малоимущим и нуждающимся в жилье нужно соблюсти еще пару важных условий.

Важно! Жилье не дадут, если вы или члены вашей семьи уже снимаете соцжилье (исключение может быть, только в случае если это жилье по площади меньше нормы).

Общероссийская норма жилой площади на человека по Жилищному кодексу РФ составляет 12 кв. м на одного человека.

Однако в разных регионах эта норма может быть разной.
Например, в Москве, Московской области, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Екатеринбурге местные власти сделали ее равной 10 квадратам. В Питере и Ленинградской области это 9 квадратов, в Уфе, Ставрополе, Новосибирске, Красноярске, Ярославле, Перми — 12, в Волгограде — 11, в Омске — 15.

Некоторые одновременно нуждающиеся и малоимущие могут получить жилье и без очереди (на самом деле среди них очередь тоже есть, только короче). Это люди с заболеваниями типа эпилепсии и онкологии в крайне тяжелых формах.
Пoлный список зaбoлeвaний можно найти в пpикaзe Mинздpaвa Poccии № 958.
Также вне очереди жилье могут предоставить детям-сиротам и тем, кто живет в аварийных домах.
Кроме малоимущих, на соцжилье могут рассчитывать:

• инвалиды I и II групп;
• вeтepaны Beликoй Oтeчecтвeннoй вoйны;
• люди, потерявшие жилье из-за кaтacтpoф и cтиxийныx бедствий;
• военные.

1. Заявление о приватизации. Образец.
2. Действующий договор социального найма или ордер.
3. Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
4. Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Справка о составе семьи.
7. Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.

Нельзя выкупить жилплощадь, если она:

• находится в аварийном состоянии;
• находится в списке домов, предназначенных на снос;
• числится при воинской части;
• имеет статус общежития;
• является служебным помещением;
• представляет историческую ценность.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию.

Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

Как это аренда квартиры с последующим выкупом в 2019 году

• анализируйте уровень цены и положение дел на рынке недвижимого имущества;
• узнайте как можно больше информации о владельце;
• просчитайте, сколько будет стоит жилье в общем после произведения всех выплат;
• уточните, нельзя ли временно зарегистрироваться в помещении;
• выясняйте, не является ли жилье залоговым, не передавалось ли оно наследникам, ведь иначе сделка будет невозможна;
• проконсультируйтесь у специалиста относительно каждого риска и оформления документации.

• предложений аренды помещения с выкупом не так много на рынке;
• стоит сразу оценивать свои возможности, иначе получится в итоге, что вы нес можете «потянуть» такое бремя и постоянно платить определенную сумму;
• собственнику выгоднее сдать жилье без выкупа, поскольку так можно получать постоянную прибыль;
  нет установленных четких норм осуществления процедуры;
• цены на недвижимость не стабильны;
• увеличивается время выплат, что не очень удобно для продавцов;
  недвижимость будет дороже (так продавец страхует себя от убытка в результате инфляции).

Похожие записи:

• Социальная пенсия в США в 2023 году
• Можно ли оформить банкротство физического лица если ты работаешь официально и получаешь зарплату
• Миграционный учет иностранных граждан в 2023 году