Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила подсчета голосов на общем собрании собственников ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.
Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.
Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.
На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.
Голоса на собрании о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, об исключении дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Эти вопросы – редкий случай, когда в собрании могут участвовать наниматели жилья по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В этом случае наниматели считаются представителями собственников. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало:
| по вопросу о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории | не менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
| по вопросу об исключении МКД из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки | не менее чем 1/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
- Несовершеннолетние не могут принимать участия в голосовании на собрании членов ТСЖ, даже если владеют долей собственности в доме. За них голос отдадут их родители либо другие представители.
- Случается, что решение, принятое в результате голосования, не устраивает часть жильцов. Любое постановление, принятое общим голосованием собственников, может быть оспорено в судебном порядке, если ущемляются интересы собственника, и он отдал свой голос против инициативы или не принимал участия в голосовании. Обратиться в суд можно в течение полугода после того, как решение было озвучено.
- Постановление считается недействительным, если есть доказательства несоответствия процедуры голосования законодательным нормам.
Собрание ТСЖ – важнейший инструмент управления общим имуществом дома, в чьи обязанности входят организационные, финансовые, управленческие, кадровые функции. Закон определяет формы, периодичность, порядок и документационное оформление решений собрания, а также его полномочия и права. Решения, принятые на общей встрече участников ТСЖ, влияют на всех жильцов дома и обязательны для выполнения всеми членами товарищества.
Порядок проведения очно-заочного собрания собственников жилья
Жилищный кодекс в статье 45 устанавливает требования, касающиеся кворума и предоставления информации гражданам о предстоящем мероприятии. Предусматривается, что собрание можно считать проведенным при условии, что свое мнение высказали более половины жителей дома. Правила указывают на необходимость уведомления всех лиц, обладающих правомочиями собственности на жилые помещения. Сделать это следует в письменном формате, используя уведомления. Направляются они по почте или вручаются непосредственно человеку. В последнем случае он должен расписаться о получении документа. Также можно разместить такую информацию на стенде, к которому имеют доступ все граждане.
Инициатива о реализации мероприятия исходит:
- представителей УК;
- жильцов.
Очно заочная форма голосования предполагает возможность одновременного приема голосов собственников, необходимостью выступает установление ограничения по времени для передачи заочных голосов. Этот метод помогает управлять процессом и следить за тем, набрано ли нужное число голосов, чтобы сформировался кворум.
Правила подсчёта голосов
При проведении голосования путём сдачи бюллетеней, которые были заполнены письменно, принявшим участие в голосовании на ОСС считается собственник, который сдал свой бюллетень. Если собственник пришёл, но не голосовал, то принявшим участие в собрании он считаться не будет, а только присутствовавшим.
Для удобства подсчёта в бюллетене можно сделать не три колонки («за», «против», «воздержался»), а четыре, добавив колонку «не принял участие в голосовании».
Для подсчёта голосов по большинству вопросов количество голосов всех присутствующих на собрании принимается за 100%.
Голоса по каждому вопросу подсчитываются отдельно ( ч. 17 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ). Суммируются ответы собственников («за», «против», «воздержался») с учётом количества принадлежащих каждому собственнику голосов. Результаты удобно заносить в эксель-таблицу или использовать автоматизированные сервисы для подсчётов результатов голосования.
При определении, было ли принято решение по конкретному вопросу повестки, необходимо учитывать, какое количество голосов для этого необходимо.
Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности
При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.
Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это нелегетимно и неверно.
Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.
На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь (апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032).
Процедура и правила голосования
Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?
После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.
В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».
На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:
- Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
- очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
- заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
- очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.
Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.
- Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Пример подсчета голосов
Главная сущность собраний собственников помещений в многоквартирном доме ясно большинству. Сущностные термины и понятия, которыми апеллируют законодатели при принятии решений указаны нормативными актами, выражены следующим образом:
- многоквартирный дом – строение, включающее частную, общую собственность;
- единое собрание собственников – сбор жителей МКД для решения вопросов;
- голосование – форма принятия решений.
Вне зависимости от поставленных вопросом, подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома происходит по установленному алгоритму:
- на сборе оформляют протокол;
- раздаются бланки, явочные листы;
- выданные бумаги подписываются.
С учетом 45 статьи ЖК РФ посчитать нужно не количество владельцев частных помещений или жильцов, а площадь. То есть решение принимается на 50% проголосовавших. Подсчитывать голоса собственников МКД принято на основе правил, установленных законодательными актами. Два способа подсчитать:
- Если в жилом доме 3000 площадь, а человек владеет собственностью 68 квадратов, то получает 68 голосов. Товарищество легко произведет расчет голосов на калькуляторе, где будет видно какой процент проголосовал за или против. 3000*2/3 – формула для выявления количества площади, на которой проголосовали.
- Цифры те же, только формула отличается. Если в первом варианте, площадь умножали на две третьих и получали результат, то в этом случае нужно две третьих умножить на количество процентов – 100, в результате получается 70% человек голосуют.
Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
Как уведомить собственников о проведении собрания?
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме
Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.
Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.
Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.
В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.
Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:
- ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
- ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
- ст. ст. 116 – 117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.