Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).

Дополнительное соглашения к договору купли продажи земельного участка для физического лица / Авто-Право

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами.

При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок.

То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Согласно ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации. В соответствии с п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от 4 апреля 2011 г.

N 144 в случае снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости либо в случае аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об объекте недвижимости не допускается повторное использование кадастрового номера такого объекта недвижимости в целях присвоения указанного номера иным объектам недвижимости. Таким образом, при повторном учете земельному участку будет присвоен новый кадастровый номер в соответствии с требованиями.
Законодатель допускается включение в текст помимо обязательных условий, еще и условия которые дополнительно могут быть согласованы сторонами.

Основания и условия для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

В качестве оснований для оформления дополнительного соглашения может выступать практически любая причина со стороны каждого участника сделки.

Например, это могут быть следующие основания:

• необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
• продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
• стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
• была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
• продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.

Причинами для оформления допсоглашения при покупке и продаже жилой недвижимости могут выступать любые основания, но при этом должны быть соблюдены некоторые условия.

Заключение такого рода дополнительного документа возможно только при наличии и соблюдении следующих обязательных условий:

1. Между участниками сделки уже должен быть подписан основной договор, поскольку если он еще не подписан, можно просто изменить необходимые пункты и подписать уже тот экземпляр.
2. Оба участника этой сделки добровольно согласны на внесение оговоренных условий и требований.
3. Все пункты оформляемого допсоглашения должны соответствовать действующему законодательству.
4. Согласно законодательству, соглашение совершается в той же форме, что и основной ДКП.

Что содержит дополнение?

В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:

1. Полное наименование оформляемого документа.
2. Дата и место его составления.
3. Персональные данные сторон, подписавших документ.
4. Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
5. Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
6. Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
7. Подписи сторон и их расшифровки.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец доп.соглашения к договору купли-продажи квартиры

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:

• Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
• Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.

В едином документе стороны оговаривают:

• взаимные права и обязанности;
• предмет договора;
• цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.

В нормативно-правовых актах не установлена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре. В этом случае, необходимой является регистрация передачи права собственности. Однако законом не запрещено делать это в добровольном порядке.

Документы, требуемые для регистрации:

• оригинал основного договора купли-продажи и 3 его копии;
• оригинал дополнительного соглашения и 3 копии;
• акт приема-передачи квартиры, если сделка уже осуществлена;
• чек об уплате государственной пошлины: для физических лиц составляет 1 000, для юридических — 15 000 тысяч рублей;
• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• объяснения относительно необходимости заключения дополнительного соглашения;
• кадастровый паспорт квартиры;
• справка о стоимости документа. Необходима в том случае, если дополнительное соглашение оформлялось в нотариальной конторе;
• заверенное согласие супруга на реализацию сделки;
• для юридических лиц:
  • нотариальные ксерокопии учредительных документов;
  • свидетельства ИНН, ОГРН;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • решение об оформлении дополнительного соглашения.

Если основной договор купли-продажи квартиры ранее зарегистрирован не был, вы можете поставить на учет сразу оба документа: основной договор и дополнительное соглашение. Чтобы осуществить регистрацию, необходимо обратиться в местное Управление УФРС. Срок регистрации составляет 1 месяц со дня подачи документации.

Соблюдение всех норм и требований при оформлении дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судейских тяжб, возможных рисков в виде утраченных денежных средств или даже потери всего имущества. Для того чтобы составить еще одно дополнительное соглашение или полностью аннулировать его, необходимо будет заключить еще один аналогичный акт, придерживаясь стандартной схемы.

Отличия допсоглашения от договора

Дополнительное соглашение, в отличие от ДКП, является лишь приложением к нему, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный документ. Само по себе оно не имеет юридической силы. Есть и иные отличия:

• договор нередко заключается на более длительный срок, чем допсоглашение к нему;
• срок действия соглашения не может превышать срок действия ДКП;
• в допсоглашении не описывают подробно технические детали и условия сделки;
• вначале подписывается договор и уже затем допсоглашение к нему;
• сторонами договора выступают любые юридические лица, ИП или граждане, а соглашение удостоверяют только те, кто подписывал и ДКП.

Дополнительное соглашение – это документ, который составляется сторонами, заключившими сделку, если возникает необходимость внести коррективы в купчую. Когда речь идёт о договоре купли продажи квартиры (ДКП), сторонами соглашения могут быть:

• лица, указанные как покупатель и продавец;
• сторона сделки и представитель;
• представители сторон.

Его юридическое назначение соответствует целям составления и интересам сторон сделки. Предназначен, исходя из сложившейся ситуации:

1. порождать новые положения проведения сделки, внесением дополнений;
2. изменять положения, внесённые в ДКП;
3. аннулировать положения, внесённые в ДКП;
4. аннулировать действие ДКП полностью.

Сведения о сторонах и продаваемой квартире в обоих документах должны полностью совпадать.

Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения

В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.

Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.

Зачастую для составления и подписания допсоглашения не требуются какие-либо документы, кроме имеющегося у продавца и покупателя договора и паспортов. Но если основанием для изменения условий ДКП послужила не только воля участников сделки, но и какие-либо внешние факторы, то потребуются и иные бумаги.

Таковыми обычно выступают:

• протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
• справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
• постановление суда или решение иных государственных властных органов;
• заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.

Предварительный договор купли-продажи (подробный)

ПРОДАВЕЦ обязуется немедленно уведомить ПОКУПАТЕЛЯ об ухудшении состояния Объекта недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче ПОКУПАТЕЛЮ согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

Рекомендуем прочесть: Можно ли прописать человека по доверенности от собственника

ПРОДАВЕЦ обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания основного договора купли-продажи, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче ПОКУПАТЕЛЮ. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам ПОКУПАТЕЛЬ вправе соразмерно уменьшить покупную цену Объекта недвижимости и оплатить их самостоятельно.

Когда необходимо составлять?

Допсоглашение составляется в случаях, когда нужно изменить условия договора, расторгнуть его или внести в него информацию, которая важна для выполнения конкретных обязательств сторон.

Допсоглашение к ДКП подписывается в самых разных ситуациях:

• Изменилось название улицы, где расположено жилье. Соглашение составляется для того, чтобы затем внести эти изменения в ЕГРН;
• Подробный осмотр квартиры показал, что у нее есть серьезные недостатки, из-за которых покупатель потребовал соразмерного уменьшения стоимости;
• У продавца подорвано доверие к покупателю, из-за чего он пожелал включить в ДКП отдельный пункт об ответственности в случае несвоевременной оплаты по сделке;
• Изменились условия оплаты. Если стороны изначально договорились о предоплате, но затем решили внести в ДКП положение о рассрочке;
• Продавец не может в срок покинуть квартиру. Покупатель не против, но желает отразить это в тексте договора, внеся в него новые сроки выселения продавца;
• Необходимо изменить платежные банковские реквизиты, указанные в договоре, потому что в них вкралась ошибка.

Причины для подписания нового соглашения определяют исключительно участники сделки. Исчерпывающего перечня оснований для этого нет.

Когда следует составлять соглашение

Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:

• стоимость недвижимости;
• сроки полного расчета;
• порядок передачи денег;
• дату передачи ключей и документов;
• меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
• обязанности покупателя или продавца;
• сам факт отношений по договору (разорвать сделку).

На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:

• В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
• Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
• Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
• Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
• Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
• Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
• У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
• У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.

Доп. соглашение к договору купли-продажи квартиры: образец

Образец соглашения здесь.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ

N 3 об изменении и дополнении условий

договора купли-продажи N 453 от «11»декабря 2016 г.

г. Санкт-Петербург «16» января 2017 г.Настоящее соглашение заключено между сторонами договора купли-продажи N 453 от «11» декабря 2016 г. (далее — «договор») в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.ООО «ЖилТорг», именуемое в дальнейшемПродавец, в лице генерального директора Золотарева Артема Павловича, действующего на основании устава ООО от 11.02.2001 г., с одной стороны, и ООО «КосметиксГроуп», именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора Поддубного Федора Аркадьевича, действующего на основании устава ООО от 05.10.2007 г., с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. В связи с переименованием ул. Калужской в ул. В. Высоцкого, и по достигнутой договоренности стороны, заключившие договор N 453 от «11» декабря 2016 г. о купле-продаже квартиры (далее — «стороны»), согласовали внесение в вышеназванный договор N 453 следующих изменений и дополнений.
2. Пункт 1.4. договора изложить в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя на условиях договора и за установленную им плату квартиру № 3 по ул. В. Высоцкого, г. Санкт-Петербург».
3. В пункт 3.5 договора между словами «Покупатель» и «передает» включить слова: «в течение 30 календарных дней».
4. Пункт 5.1. договора из текста исключить, соответствующим образом изменив нумерацию пунктов договора.
5. Текст договора дополнить пунктом 6.2.4., изложив его в следующей редакции: «В случае возникновение между сторонами споров касающихся предмета договора, они должны принять меры к урегулированию разногласий в добровольном порядке. При невозможности достижения договоренности между сторонами, спор подлежит передаче в суд.
6. Обязательства сторон, измененные настоящим соглашением, к исполнению которых стороны уже приступили, подлежат исполнению следующим образом: часть суммы не выплаченная Покупателем распределяется на срок обозначенный дополнительным соглашением и перечисляется на счет Продавца по утвержденной схеме расчета. (указать, в каком порядке и каким образом следует продолжить их исполнение)
7. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
8. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора N 453 от «11» декабря 2016 г. между сторонами, и все вопросы, связанные с ним, сторонами договора будут разрешаться во исполнение и в соответствии с нормами и положениями измененного договора.

Нужна ли государственная регистрация

В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.

При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:

• Подписать дополнительное соглашение;
• Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
• Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
• Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

• Типовой договор купли-продажи квартиры
• Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры
• Договор купли — продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала)
• Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала
• Расписка при покупке квартиры
• Расписка при продаже квартиры
• Договор купли-продажи земельного участка
• Договор купли-продажи жилого дома
• Договор купли-продажи имущества (квартиры, здания) (приложение № 1а к распоряжению премьера правительства Москвы от 20 ноября 1992 г. № 2738-рп)
• Договор купли-продажи квартиры
• Договор купли-продажи квартиры (устаревший вариант)
• Договор купли-продажи квартиры (вариант 2)
• Договор купли-продажи недвижимого имущества
• Договор о купле-продаже гражданином в собственность квартиры, занимаемой им в доме государственного, общественного жилищного фонда (вариант)
• Договор о купле-продаже гражданином в собственность квартиры, занимаемой им в доме государственного, общественного жилищного фонда (вариант)
• Договор о купле-продаже доли жилого дома
• Договор о купле-продаже доли жилого дома (вариант)
• Договор о купле-продаже доли жилого дома (вариант)
• Договор о купле-продаже жилого дома
• Договор о купле-продаже жилого дома
• Договор о купле-продаже жилого дома (вариант)
• Договор о купле-продаже жилого дома на снос
• Договор о купле-продаже жилого дома на снос
• Договор о купле-продаже жилого дома усадебного типа с надворными постройками
• Договор о купле-продаже кооперативу жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним
• Договор о покупке жилого дома
• Договор о продаже квартиры

Когда и как заключается?

Дополнительное соглашение должны заключать стороны-фигуранты основного договора. Его оформление также должно проводиться под руководством нотариуса, либо же в агентстве недвижимости, где составлялся основной документ купли-продажи. Перед процедурой следует еще раз проверить объект и право собственности на него в официальных инстанциях: Жэке и других коммунальных службах, а также проверить право подписанта в паспортном столе. Документ дополнительного соглашения должен соответствовать требованиям ГК и ГПК РФ, и составляться в двух экземплярах. Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры В доп соглашении должны указываться следующие сведения: дата и место подписания документа; дата заключения основного договора купли-продажи; данные физических (юридических) лиц – сторон; обновленные пункты с дополнительными/откорректированными положениями; подписи сторон, заключающих дополнительные соглашения.

К дополнительному соглашению должны прилагаться следующие документы: протокол с зафиксированными разногласиями сторон-подписантов в конкретных пунктах основного договора; справки, аргументирующие возникновение разногласий; судебные решения, акты административных инстанций; заявление, письменные обращения сторон, в т.ч. и между ними.

Похожие записи:

• Субсидия на оплату коммунальных услуг в 2023 году для малоимущих
• Какие льготы положены ветеранам труда в Амурской области в 2023 году
• Можно ли оформить банкротство при ипотеке