Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли управляющая компания ЖКХ заниматься другими видами деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Договор на оказание услуг управления.
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Задача УК в данном случае — определить основные векторы деятельности (разработать маркетинговую стратегию, осуществить научно-техническую разработку, выпустить программу деятельности группы компаний на год и т.п.), которым должны следовать все без исключения управляемые общества.
При этом необходимо отметить, что у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (ЕИО)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Как проверить деятельность?
От управляющей компании зависит качество жизни большого количества человек. Деятельность управляющих компаний ЖКХ может контролироваться жильцами, заключившими договор. Например, у них есть право:
- сменить компанию, если на нее было подано несколько жалоб или исков;
- требовать проведения для УК квалификационного экзамена;
- требовать предоставления единого стандарта платежей.
Другими словами, жильцы могут расторгнуть договор с компанией досрочно в одностороннем порядке.
Для того чтобы проверить то, как управляющая компания выполняет свои обязательства, можно использовать следующие способы:
- поверять квитанции на квартплату;
- официально запрашивать предоставления сметы;
- привлекать для проверки документов не заинтересованных специалистов.
Теперь вы знаете каковы основные принципы работы управляющей компании. При обнаружении ошибок или мошеннических действий управляющей компании, необходимо обращаться в соответствующие инстанции. Это может быть жилинспекция, прокуратура, Роспотребнадзор или суд. Важно знать, что управляющую компанию можно привлечь к административной ответственности.
Деятельность управляющей организации и полномочия УК всегда должны основываться на нормативных актах и потребностях жильцов. Владельцы квартир оплачивают услуги таких организаций, поэтому имеют право знать, каким именно образом УК предоставляет свои услуги.
Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски
Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:
📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;
📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;
📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;
📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;
📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.
Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.
Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.
Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:
📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;
📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;
📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;
📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.
Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.
Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.
Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.
Если вы обнаружили недоработку УК — например, на потолке вашей квартиры появились протечки от тающего снега, — для начала стоит обратиться в саму управляющую компанию с требованием устранить неисправность. Сделать это можно следующими способами:
- лично. Но обязательно проследите, чтобы обращение было зафиксировано;
- направить обращение почтой по юридическому адресу;
- обратиться через систему ГИС ЖКХ;
- направить письмо на электронную почту (если есть информация об электронном адресе).
Также договором управления могут быть предусмотрены иные способы связи с УК. Поэтому будет полезно его внимательно изучить.
О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании
Большинство руководителей и председателей знают о том, что подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании подлежит уголовной ответственности, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ.
Ответственность руководителя УО:
Подделка, изготовление или оборот поддельных документов в соответствии с действующим законодательством карается принудительными работами или лишением свободны на срок от нескольких месяцев до 4 лет. А также мерой пресечения может быть штраф в размере до 80 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев.
Сотрудникам УК, ЖСК или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в квартиры собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Однако УО не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников.
Основная цель бизнеса — регулярное получение прибыли. Поэтому разовая продажа товара ещё не повод для регистрации ИП или ООО.
Как только у вас появляются постоянные клиенты и поставщики, стоит задуматься о регистрации.
У того, кто решил легализовать бизнес, два пути — открыть ООО или зарегистрироваться как ИП. В другой статье мы уже рассказывали о плюсах и минусах ИП или ООО — прочитайте перед тем, как выбрать один из вариантов.
Налоговая ответственность — штраф 10 % от доходов, полученных от бизнеса без регистрации, но не меньше 40 тысяч рублей по п. 2 ст. 116 НК РФ.
Налоговая инспекция напрямую заинтересована в регистрации каждого бизнеса. При выявлении «нелегальной» деятельности она вправе оштрафовать на 10 000 рублей и доначислить налог на доходы расчетным путем.
Административная ответственность — штраф от 500 до 2 000 рублей по ст. 14.1 КоАП.
Налоговая может передать заявление в суд, который привлечет нарушителя к административной ответственности.
Уголовная ответственность — штраф, обязательные работы или арест по ст. 171 УК РФ.
Уголовное разбирательство грозит только тому незарегистрированному предпринимателю, который «играет по-крупному» — ущерб государству или полученный доход должен составить больше 1 500 000 рублей. Возможное наказание:
- штраф до 300 000 рублей или в размере дохода за период до двух лет;
- обязательные работы до 480 часов;
- арест до 6 месяцев.
Административная ответственность — штраф от 5 000 до 10 000 рублей по ст. 14.25 КоАП.
Наказать могут за любую ложную информацию, но наиболее часто к ответственности привлекают тех, кто при регистрации указал недостоверный адрес.
Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?
Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.
Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).
Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.
Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:
- при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
- деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
- на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.
Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.
Из всего перечня видов деятельности, которые могут быть переведены на «вмененку», нас интересуют только бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Согласно определению, данному в ст. 346.27 НК РФ, под бытовыми услугами понимаются платные услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением услуг ломбардов и услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств), предусмотренные ОКУН , за исключением услуг по изготовлению мебели, строительству индивидуальных домов. Таким образом, из «группы риска» сразу исключаются услуги, оказываемые юридическим лицам. Например, если управляющая организация выполняет ремонт сантехники и электрики в жилом или нежилом помещении по договору, заключенному с организацией, она не обязана уплачивать ЕНВД. При этом заказчиком по договору может выступать как собственник, так и арендатор помещения.
Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утв. Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.
Если заказчиком по договору выступает индивидуальный предприниматель, нужно учитывать, что он также является физическим лицом. Об этом напомнил Минфин России в Письме от 17.07.2007 N 03-11-05/160 и сообщил, что деятельность налогоплательщика подлежит переводу на уплату ЕНВД. Вместе с тем арбитры полагают, что, если физическое лицо выступает в договоре как индивидуальный предприниматель и заказывает услуги для использования в целях ведения предпринимательской деятельности , нет оснований считать эти услуги бытовыми и у исполнителя нет оснований уплачивать ЕНВД (Постановления ФАС СЗО от 03.03.2009 N А42-577/2008, от 02.12.2008 N А52-5071/2007, ФАС ДВО от 03.03.2008 N Ф03-А51/08-2/371, ФАС ВСО от 16.11.2006 N А33-5662/06-Ф02-6003/06-С1). Добавим, что в п. 1 Письма от 30.07.2007 N 03-11-04/3/304 Минфин России согласился, что исполнитель бытовых услуг должен уплачивать ЕНВД, только если заказчик-предприниматель заказывает услуги для личного домашнего потребления, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.
Например, сдает жилое помещение в аренду.
Открыв ОКУН, можно увидеть, что в группу бытовых услуг входит подгруппа «Ремонт и строительство жилья и других построек» (начиная с 2009 г. не переводится на уплату ЕНВД деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, все остальные услуги, включенные в названную подгруппу, по-прежнему подлежат переводу на «вмененку»). Это означает, что ремонт нежилых помещений не относится к бытовым услугам, поэтому не является «вмененным» независимо от статуса заказчика (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-11-04/3/276).
Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план
Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:
- Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
- Создать фирму в статусе юридического лица.
- Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
- Получить лицензию на работу управляющей компании.
- Найти и оборудовать помещение.
- Нанять персонал, и закупить оборудование.
- Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
- Принять в управление МКД.
- Подписать договора с собственниками жилья.
- Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
- Приступить к выполнению обязанностей.
Регистрация управляющей организации
Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.
Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:
- подготовить необходимые документы;
- направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
- открыть расчетный счет и изготовить печать.
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Документация для открытия УК
Что нужно, чтобы открыть собственную управляющую компанию? Это не самый простой вид бизнеса, которому нужны комплексная подготовка и ряд государственных разрешений. Мы уже выяснили, что данная организация регистрируется как общество с ограниченной ответственностью и оформляет лицензию в жилищном надзоре.
Пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию. Список документов:
- заявление о регистрации по форме 11001, заверяется нотариально;
- выписка об открытии расчётного счёта и подтверждение, что учредители внесли уже минимум 50% уставного капитала;
- протокол собрания учредителей;
- уставная документация, включая приказ о назначении генерального директора;
- гарантийное письмо собственника офиса с согласием на использование его помещения как юридического адреса или свидетельство собственности на помещение;
- квитанция об уплате пошлины за лицензию — 30 тысяч рублей;
- документы, подтверждающие квалификацию руководителя и успешную сдачу экзамена.
Государственные программы по улучшению дворов
Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.
В 2017 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».
Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).
С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.
Права управляющей компании
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Перечень системообразующих предприятий в сфере ЖКХ
В результате проведенной с Минэкономразвития России работы во исполнение поручения федерального правительства Правительственной комиссией по повышению устойчивости российской экономики сформированы и утверждены отраслевые критерии отнесения организаций к системообразующим в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В части вида деятельности по производству, передаче и распределению пара и горячей воды, кондиционированию воздуха с отраслевым показателем «выручка по итогам 2019 г.» не менее 12 млрд руб. по организации (группе компаний) – критериям соответствуют семь организаций.
В части вида деятельности по забору, очистке и распределению воды, сбору и обработке сточных вод с отраслевым показателем «выручка по итогам 2019 г. и осуществление деятельности в городах федерального значения и административных центрах субъектов Российской Федерации» по организации (группе компаний) должна составлять не менее 3,5 млрд руб., а также организация должна подтвердить факт ведения деятельности в городах федерального значения и административных центрах субъектов Российской Федерации – таким критериям соответствуют 13 организаций.
Еще две организации водопроводно-канализационного хозяйства Московской и Ленинградской областей заявлены как занимающие доминирующее положение на рынке водоснабжения и водоотведения (пункт 3 утвержденных критериев) в субъектах Российской Федерации.
Дополнительно отмечаем, что текущее финансово-экономическое состояние системообразующих предприятий в отрасли ЖКХ отслеживается Минстроем России на еженедельной основе, а также прорабатываются меры их поддержки.