Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.
Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.
Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
- Ожидается снижение среднерыночных ставок арендной платы в евро, вплоть до 30-35% по сравнению с I кварталом 2022 года;
- Стремление рынка к равновесному состоянию повлияет на установление нового диапазона ставок арендной платы, сохранится рынок арендатора;
- Уровень вакантности останется стабильно высоким по меркам офисного рынка Минска, в пределах 12-15% от предложения;
- Активность на рынке коммерческой недвижимости будет состоять преимущественно из сделок по релокации;
- В среднесрочной перспективе тенденция на переезд компаний внутри рынка станет заметно менее выраженной, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением их хозяйственной деятельности;
- Офисные помещения без отделки продолжат характеризоваться отсутствием спроса на них;
- Ожидается активизация на рынке купли/продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением;
- Существенное замедление темпов строительства новых офисов и консервация реализующихся проектов, особенно на ранних стадиях.
Рынок коммерческой недвижимости в 2023 году
Отечественные и зарубежные инвесторы доверяют стабильности экономики ЧР, продолжая вкладывать капитал и создавать благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. В 2022 году она продолжает переживать долгосрочный бум, похожие прогнозы эксперты делают и на 2023 год.
На протяжении последних лет чешский рынок недвижимости рос головокружительными темпами. Рост цен в зависимости от вида объекта в годовом выражении мог исчисляться десятками процентов. Причиной этого были высокие темпы роста отечественной экономики, приток иностранного капитала и доступность ипотечных кредитов. Но экономические прогнозы на 2023 год обещают замедление роста чешской экономики, что неизбежно отразится на динамике цен.
Все больше людей желает купить коммерческую недвижимость в Праге. Иностранные инвесторы ежегодно вкладывают в нее десятки миллиардов крон. Рекордным был 2016 год, по сравнению с ним 2017-2021-й демонстрируют снижение количества сделок. Но это не связано с нежеланием инвесторов вкладывать деньги: просто все меньше людей желает продавать свою недвижимость. Сложился типичный дефицит – спрос бизнеса превышает предложения от продавцов.
Причина в том, что инвесторы не желают избавляться от доходного и надежного актива. Все очевидно: рост цен на недвижимость, темпы которого превышают среднеевропейские, надежно защищает и приумножает вложенные инвестиции. Плюс доходность от сдачи аренды таких объектов значительно выше.
Если купить офисное здание на западе Европы, например, в Париже или Берлине, его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не больше 3,5 %. В Праге же этот показатель составляет 4,85-6 %.
Высок спрос и на объекты для промышленности. Из плюсов – возможность инвестора получить поддержку со стороны местных властей. Тем более если выкупаемый им объект заброшен, находится как можно дальше от столицы и в будущем будет создавать рабочие места для чехов.
Подобные программы уже были реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал (львиная доля которого имеет российское происхождение) фактически вернул курорт к жизни.
Сегодня на рынке по-прежнему доминируют пражские объекты. Высокие перспективы развития имеют также Брно, Острава и Пльзень.
Динамика цен на коммерческие объекты
Динамика цен на недвижимое имущество – основная причина, по которой иностранные инвесторы готовы продолжать активно вкладывать капитал в Чехии. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, достигнув пика в 2016 году – тогда цены выросли в среднем на 20 %. Этому способствовали экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.
В 2017 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу 2019 года цены на движимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2016 годом, выросли на 30-35 %. Например, в Праге средняя стоимость 1 м2 коммерческой площади без НДС превышала 4 тыс. евро.
Многие эксперты начали называть все происходящее не иначе, как «ценовой пузырь», а сами цены на объекты – неоправданно раздутыми.
Опасаясь последствий, чешский ЦБ на протяжении 2017-2018 годов вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.
На фоне этих мер многие эксперты заявляют, что цены на недвижимость остановились и больше расти не будут. Но можно ли поверить в это, учитывая колоссальный рост спроса со стороны иностранных инвесторов и чрезвычайно низкое количество предложений от продавцов?!
Жилая недвижимость: небезопасный островок
К событиям февраля 2022 года рынок жилой недвижимости подошел перегретым. Он рос не органично, а искусственно. Высокий спрос и сильный рост цен (гораздо выше инфляции) по большей части был вызван субсидированными ипотеками и бурным ростом портфеля кредитов. Изначально они финансировались правительством, а потом — частично банками и застройщиками, для того чтобы темпы продаж не останавливались и цены росли бесконечно.
Рост стоимости жилья пытаются удержать, притом что около половины всех сделок проходили с ипотечным кредитованием. Многие банки не только подняли ставки на новые ипотеки, но и начали отзывать одобренные ранее сделки, и инфляцию при этом никто не отменял.
Россию неминуемо ждет стагнация или коррекция на рынке недвижимости. Пока неясно, кто победит: инфляция или отсутствие ипотеки с перегретостью рынка. Если ЦБ будет быстро снижать ставку, то победит инфляция (ипотека сохранится), и мы сможем увидеть новые максимумы. А при потере ипотеки произойдет сильное снижение спроса. Оно приведет к коррекции рынка на фоне большого количества предложений от разных застройщиков и вторичного рынка жилья при низком спросе от покупателей из-за отсутствия ипотеки и реализации спроса в период 2019–2021 годов.
Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно
Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72%) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4% годовых.
Торговая недвижимость. В Майами,
Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены
Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30% инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5% ниже пика 2007 года, в Майами — на 22%. Особняком стоит
| Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Офисы | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ | |
| Торговые комплексы | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Склады | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Майами | ||||||
| Офисы | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ | |
| Торговые комплексы | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Склады | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |