Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бывший хозяин квартиры не выписывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.
Этап №1 — Подготовка к суду
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Риелтор Ольга М. столкнулась с неожиданным: после благополучного проведения сделки по покупке квартиры ее клиенты не могут заехать в свежеприобретенное жилье: бывшая собственница не хочет съезжать.
«Продавец просрочила все сроки передачи, уже снялась с регистрационного учета, но отказывается передавать квартиру: не успела доделать ремонт в новой. Как ее выселить?»
Сделка была альтернативной, срок передачи недвижимости по договору составляет 45 дней — именно поэтому, поясняет риелтор, покупатель был вынужден передать деньги продавцу до подписания акта приема-передачи. Тем не менее даже эти 45 дней уже давно истекли, а бывшая собственница квартиры и ныне там.
Тут есть два основных сценария:
— судебное разбирательство (долго, безопасно и результативно);
— альтернативные методы (быстро, не всегда эффективно, зато почти всегда рискованно: есть вероятность самому оказаться в суде, но уже в роли ответчика).
Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:
- согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
- согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
- в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.
«Подарочек» от старого хозяина
Мужчина купил квартиру в Подмосковье. Продавец предупредил, что в ней живут арендаторы, но договор с ними уже закончился, поэтому семья должна съехать.
В договор купли-продажи внесли пункт, по которому жильцы должны освободить помещение в течение 10 дней.
Обычная процедура — ничего особенного. Закон никак не регулирует срок выселения старых хозяев из проданного жилья, поэтому при необходимости данный пункт обговаривается и вносится в договор. Там же обговаривается срок снятия с регистрационного учёта.
Но герою нашей истории не повезло. Семья, снимавшая квартиру, отказалась выселяться, поскольку у них была оформлена постоянная регистрация на основании договора безвозмездного пользования. Заключал его бывший хозяин.
Может ли собственник выписать прописанных без их согласия
Проживание в квартире указывает лишь на один фактор – жилец имеет регистрацию в этом помещении. Регистрация может быть временной или постоянной, но не всегда соотносится с правом собственности.
Простыми словами, жилец может быть прописан в квартире, но не будет ее собственником и наоборот. Обязанность каждого россиянина иметь регистрацию, но это не означает, что у всех есть личное жилье.
Сказанное часто вызывает у граждан многочисленные вопросы. Иногда люди идут знакомым и родственникам навстречу, прописывают их в квартире, а потом не могут выписать.
Я столкнулась с проблемой, касающейся того, вправе ли я, как собственник, выписать из квартиры прописанных людей без их согласия.
Поскольку у многих россиян тоже есть такие сложности, больше подробностей по данному вопросу можно будет узнать из представленной статьи.
Что надо делать, если продавец недвижимости не выписывается?
К сожалению, в этом случае ничего сделать нельзя. До тех пор, пока сделка купли-продажи не состоялась, право собственности сохраняется за владельцем.
В случае, если бывший собственник квартиры отказывается сниматься с регистрационного учета, покупатель имеет право выписать всех зарегистрированных членов семьи в судебном порядке, даже если в их число входят несовершеннолетние дети.
Купля-продажа квартир – рискованное занятие, поскольку в этой сфере процветает мошеннический бизнес, а доказывать факт подлога приходится покупателям. Чтобы минимизировать риски при покупке или продаже жилья, лучше всего обратиться к квалифицированным специалистам, которые отследят возможные юридические проблемы и, если возникнет необходимость, помогут решить вопрос в суде.
Прилагаемые документы
К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:
- Претензия к ответчику.
- Паспорт заявителя.
- Документы на недвижимость.
- Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
- Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
- Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Что такое юридическое освобождение квартиры
Покупка квартиры, в которой уже прописан собственник и члены его семьи, не редкость. Вторичный рынок обширен, такая недвижимость намного дешевле и всегда пользуется спросом у покупателей.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Продавцы, в свою очередь, не торопятся с выпиской, потому что не знают, как долго будет продаваться квартира. Сделки купли-продажи тоже оформляются не за пару дней.
И если у продавца еще нет другой квартиры или дома, он не будет выписываться до момента реализации недвижимости.
По правилам, продавец должен освободить жилье не только физически, но и юридически. Юридическое освобождение квартиры — это снятие жильцов с регистрационного учета по месту жительства.
Как только права собственности переходят от продавца к покупателю, все предыдущие жильцы должны прекратить пользоваться чужим имуществом и съехать. Но есть и исключения.
Какие документы понадобятся, чтобы выписать человека со своей квартиры через суд?
К исковому заявлению потребуется приложить:
-
выписку из ЕГРН;
-
документы, подтверждающие наличие оснований для иска (например, свидетельство о расторжении брака, справку о наличии задолженности об оплате коммунальных услуг);
-
уведомление об освобождении квартиры с отметкой о вручении;
-
квитанцию об оплате госпошлины;
-
документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления с отметкой о вручении.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Это обязательный документ, который должен предварять судебное разбирательство. Он показывает на желание истца решить проблему в досудебном порядке.
Скорее всего ответчик даже не среагирует на претензию или ответит отказом. Однако важен сам факт ее направления, а не реакция.
Тем более, что всегда остается небольшой шанс того, что бывший собственник одумается, осознает возможные последствия и добровольной выпишется из квартиры.
Важно помнить о том, что претензия направляется только заказным письмом или передается ответчику в любом другом виде, но так, чтобы были свидетели. Кроме того, в претензии должен быть установлен срок выполнения требований.
Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.
- Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде (см. «Выписка несовершеннолетних детей при продаже квартиры«).
- Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
- Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта. Если супруг бывший — проблем возникнуть не должно (см. «Выписка из квартиры бывшего мужа«).
Как выписать зарегистрированных лиц
Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.
Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.
Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:
- Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
- Дождитесь его визита в паспортный стол.
- Регистратор отменит прописку человека.
- Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.
Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:
- Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
- Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
- Пребывание в местах лишения свободы.
Суд примет Вашу сторону, получив от истца:
- Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
- Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.
Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Теща прописала в квартире свою подругу, а потом передумала
Мы с женой живем в московской квартире моей тещи. Она пять лет назад прописала в нее свою подругу — просто по дружбе.
Сейчас отношения у них испортились, теща хочет подругу выписать, но не может: подруга утверждает, что ей некуда выписываться. Родственных связей с этой подругой у нас никаких нет.
Благодаря прописке подруга получает московскую пенсию. А мы с женой — дополнительные счета.
- Как выписать эту подругу из квартиры?
- Придется ли для этого обращаться в суд?
- С уважением, Алексей
При решении вашего вопроса будем руководствоваться гражданским и жилищным кодексами и постановлением пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ».
- Квартира частная или муниципальная?
- Подруга проживает в квартире или нет?
В любом случае, если нет согласия прописанного, вопрос будет решаться через суд. Но есть разница в деталях. Я расскажу про все варианты.
Вариант первый. Человек перестал жить в квартире и больше не платит за услуги ЖКХ по договору социального найма. Если доказать это суду, человека признают утратившим право пользования квартирой.
Доказательствами в суде могут быть показания свидетелей и соседей, квитанции о том, что вы оплачиваете все коммунальные платежи самостоятельно и так далее.