Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на земельный участок как продать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Можно ли продать долю земельного участка
Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.
Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.
Совместная собственность делится на:
- общую;
- долевую.
От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Документальное оформление
При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:
- договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
- общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
- кадастрового паспорта на объект недвижимости;
- нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
- правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
- правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
- полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
- нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
- документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
- справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Можно ли реализовать без разграничения
Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2023 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.
В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.
ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.
Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.
Как продать долю земельного участка другому дольщику
Чтобы осуществить продажу участка, потребуется получить отказ от проведения сделки от других собственников данного конкретного участка земли. Благодаря этому, происходит расширение перечня требующихся документов, которые необходимы для дальнейшего оформления сделки.
Для начала необходимо указать дольщику точную стоимость продаваемой доли земли. Здесь стоит отдельно акцентировать свое внимание на том, что при получении отказа от остальных собственников земельного участка, нельзя будет менять установленную цену данной доли.
Если подобные условия будут по каким-либо причинам нарушены, любой участник данной долевой собственности получит возможность в течение трех месяцев обратиться в суд для перевода на него прав покупателя земельного участка.
Если у владельца появляется право на осуществление продажи доли участка, обе стороны сделки, наконец-то, получают право на заключение договора в том же порядке, в котором происходит заключение договора купли-продажи земли. Только после этого можно приступить к следующему этапу процедуры.
Следующий этап заключается в подготовке всех необходимых для сделки документов. Пакет документов должен содержать:
- Свидетельство о проведенной государственной регистрации права на эту долю, если оно имеется;
- Различные правоустанавливающие документы, к примеру, договор о купле-продаже или аренде;
- Выписка из кадастрового паспорта на данный объект недвижимого имущества.
После завершения оформления данной сделки, новый владелец доли должен оформить ее в государственной регистрационной службе. К примеру, чтобы реализовать свою долю в праве собственности на землю, если на нем полностью отсутствуют любые объекты недвижимости, необходимо предоставить вместе с договором документ, содержащий реквизиты данного участка, в частности, его кадастровый номер и категорию, площадь, месторасположение и цену. В общем, должны содержаться все условия, важные для обеих сторон.
Не стоит забывать о том, что все дольщики имеют преимущественное право на выкуп доли по предложенной продавцом стоимости на равных условиях. Исключением является только продажа данной доли посредством публичных торгов.
Отдельно стоит отметить, что договор купли-продажи рекомендуется оформлять в письменной форме. Он должен подписываться обеими сторонами, принимающими участие в данной сделке. Обращаться за нотариальным удостоверением в контору необязательно.
Как продать долю земельного участка ИЖС
Достаточно часто происходит ситуация, что на участке, который вы планируете продать в ближайшем будущем, находятся разнообразные постройки. В подобной ситуации рекомендуется оформлять договор продажи участка со всеми расположенными на нем строениями.
Однако чтобы осуществить такую продажу, требуется, чтобы все постройки были зарегистрированы официально. Необходимо предоставление дополнительных документов, выданных в БТИ.
Но стоит отметить, что присутствие на участке ветхого жилья может стать решающим фактором, значительно снижающим скорость продажи земли. Кроме этого, такие постройки снижают рыночную цену, ведь будущему владельцу придется тратить дополнительные денежные средства на их снос. Возможно, вам стоить задуматься о снесении данных построек, чтобы продавать уже свободный и очищенный участок, который привлечет больше потенциальных покупателей.
Что такое земельная доля, часть земельного участка
Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.
Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:
- Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
- Появлению доли предшествовала приватизация;
- Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
- Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Под продажей доли участка земли подразумевается переход прав на часть площади такого участка без выделения такой части в отдельный участок с собственными границами. Законодательное регулирование продажи доли осуществляется:
Ст. 37 ЗК РФ описывает требования к условиям договоров продажи участков и их долей, ст. 42 закона № 218 определяет особенности государственной регистрации продажи доли, а ст. 250 ГК РФ указывает на наличие преимущественного права покупки доли у других владельцев участка.
Продажа доли возможна в случае, если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц или принадлежит одному лицу. Если участок находится в совместной собственности 2-х или более лиц без определения размеров долей, то перед продажей необходимо определить причитающиеся каждому из владельцев доли путем общего собрания собственников или в судебном порядке.
Можно ли продать участок, если не проводить межевание?
Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.
В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.
Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:
- выделить часть в натуре;
- передать лицу долю в праве.
Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.