Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности управляющей компании по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Что не относится к обязанностям УК?
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
- Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
- В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
- Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
- Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
- Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
- Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
- Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
- Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
Распределение ответственности
Существуют правила предоставления коммунальных услуг, в которых и отражается ответственность УК за качество работ. Также в этих правилах указывается, какое наказание несет компании, если не выполняет свои обязанности.
- Организация, которая контролирует управляющие компании, может установить недобросовестным исполнителям услуг штраф до 50 тысяч рублей.
- УК согласно статье 44 ГК РФ должна возместить жильцам убытки, которые они понесли в результате безответственного отношения, бездействия, которые привели к порче общего имущества.
- Особенно строго наказывается нарушение правил пожарной безопасности. В таком случае на компанию может быть наложен штраф до 200 тысяч рублей.
Кто может контролировать работу компании? Это Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, полиция. Но главная роль в этом вопросе отводится Государственной жилищной инспекции и прокуратуре.
Заключение договора с управляющей компанией
Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.
Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:
- данные сторон. Это полное наименование и исчерпывающая информация об организации, а также данные собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. При этом второй стороной необязательно является жилец – физическое лицо. Владельцем квартиры может выступать коммерческая организации, к примеру, собственники коммерческих помещений в доме. Также в качестве владельца может выступать муниципалитет, если квартира не приватизирована. В таком случае жильцы дома являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками и не участвуют в процедуре заключения договора с управляющей компанией. Решение о подписании в таком случае принимает муниципалитет;
- права и обязанности сторон. Здесь приводятся все обязанности и права самой управляющей компании, а также собственников объектов недвижимости, расположенной в многоквартирном доме;
- объект, управление которым будет осуществляться в соответствии с заключаемым договором. Может быть указан как один многоквартирный дом, так и несколько сразу, к примеру, если УК берет на себя управление всем жилым комплексом;
- подробное описание объекта управления. Должен быть изложен полный перечень имущества, которое передается в управление организации, к примеру, указывается наличие лифтов, подъездов, общих помещений. Собственником необходимо особо тщательно проверить этот пункт, поскольку, чем более подробно в нем будет описано имущество, тем большую ответственность будет нести управляющая компания;
- правила и порядок предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами;
- порядок использования общего имущества жильцов, к примеру, отдельных помещений: подвалов, тамбуров;
- порядок изменения оплаты услуг. Этот договор может быть включен по требованию собственников. В таком случае при изменении тарифа за собственные услуги управляющая компания должна будет следовать положениям договора с жильцами, даже в случаях, когда в управлении находятся и другие дома, и к ним применяются иные правила. Подобный пункт не может распространяться на изменение тарифов за такие коммунальные услуги, как электроснабжение, подачу воды, газа, поскольку порядок их изменен, и они сами устанавливаются законодательством РФ, и он не может быть пересмотрен положениями договора;
- порядок контроля за накоплением и расходованием денежных средств. Этот пункт также может быть включен в договор по настоянию жильцов. Подобное положение не относится к средствам, отчисляемым за капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку их накопление и распределение осуществляется не управляющей компанией, а региональным оператором;
- прочие положения.
Порно: кто за, кто против
Все как всегда. Женщины определённых поколений категорически против порно. Это сопротивление может быть обосновано несколькими причинами.
В первом случае, начинаются истерики по поводу детей и интернета. Ну не хотят у нас родители нести ответственность за своих детей. За их детей ответственность должны почему-то нести все остальные. А значит: все запретить. И всех посадить.
Вторая (более прогрессивная) точка зрения, это феминистки. Внезапно. Сексуальная объективация женщин ими порицается, как может. Порно, в их системе счисления, это не только объективация. Но и угнетение, эксплуатация и много чего еще. Они мало чем отличаются от первого лагеря. Разве что пытаются бороться с этим в играх. И одновременно, пытаются бороться со следствием. Грубо говоря, пока один лагерь феминисток пытается закрыть грудь у игрового персонажа. Другие расхаживают с открытой грудью по Манхеттену. Ну и устраивают другие голые забастовки.
С мужским сообществом, все немного по-другому. Против всегда религиозные институты. Так как с их позиции, это страшный грех.
Против, некоторые околорелигиозные или традиционные, консервативные философские течения. Тут уже аргументация опирается на то, что порнография разлагает морально-нравственные устои общества.
По 30 дней на решение проблемы
Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.
Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.
Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.
Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.
Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Ответственность управляющей компании
Со стороны УК должны быть проведены максимально возможные, а главное необходимые мероприятия по обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома.
В противном же случае, по причине бездействия, УК может быть привлечена к ответственности. Она может быть как административной, так и уголовной. Надзорные органы, которые обязаны осуществлять контроль за выполнением договорных и законных обязательств УК в условиях современности, это Государственная жилищная инспекция и органы Прокуратуры.
Также определенным объемом полномочий обладают местные власти населенного пункта, органы пожарного надзора, а также Роспотребнадзор и правоохранительные органы.
Любая из вышеперечисленных организаций вправе наложить штрафные санкции по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения должностными лицами, а также юридическими лицами требований действующего законодательства РФ.
Основной трудоемкий процесс – доказывание факта нарушения. Также следует упомянуть тот факт, что у УК существует обязанность в получении лицензии. Естественно, что при неудовлетворительной работе подобных компаний, сформировалась возможность лишения УК их лицензий, что, по сути, должно возыметь мотивирующий эффект на сотрудников и руководителей подобных организаций.
Однако отметим, что данная мера является довольно крайней и нечасто применяется к нарушителям. В данном случае, позиция контролирующих и властных органов такова, что со стороны собственников многоквартирных домов, при объединении таковых, реальнее осуществить переизбрание недобросовестной организации управления.
При условии, что жильцы объединяться не имеют желания, то и радикально менять в плане конкретного дома никто ничего не будет, тем более, лишать лицензии УК.
Деятельность УК регламентируется рядом законодательных актов. При грамотном и умелом использовании таких нормативно-правовых актов, реально добиться исполнения полного объема работ и услуг по многоквартирному дому.
Однако не следует забывать, что от персональной активности жителя (собственника) и заинтересованности его в судьбе дома, зависит благосостояние всего МКД.
Прописанные функциональные обязанности работников
Каждая организация, работающая в сфере жилищно-коммунального хозяйства, должна выполнять свои функциональные обязанности, руководствуясь нормами законодательства. Кроме того, организация должна учитывать регламенты и принятые в этой сфере должностные инструкции. Эти документы регулируют деятельность управляющей компании.
Должностные инструкции относят к важнейшим документам организации, на них основывается профессиональная деятельность трудящихся.
Получив на руки должностную инструкцию, специалист знакомится со своими правами. В документе перечислены обязанности, а также его полномочия.
Благодаря наличию инструкции становится понятно, чем работа специалиста отличается от деятельности его коллег.
Должностная инструкция позволяет грамотно разделить обязанности между работниками, предотвратить возникновение конфликтов. Каждому новому сотруднику при найме на работу вручается свой документ.
Что делать, если УК не представила ответ?
Если ответ на заявку представлен не в полном объеме или же его вовсе не последовало, человеку не следует это игнорировать. Такая реакция УК может говорить о том, что она действительно не выполняет свои обязанности должным образом.
Прежде всего, следует обратиться непосредственно к руководителю компании. При обращении нужно представить документы, подтверждающие невыполнение сотрудниками своих прямых обязанностей. Иногда действия сотрудников не известны директору, и он может решить проблему без привлечения вышестоящих инстанций.
В случае если объяснить ситуацию при личном обращении к директору невозможно или должностное лицо не принимает никаких мер после обращения, человек имеет право оформить претензию.
Если компания не устраняет свои нарушения и после претензии, то собственнику жилья придется обращаться в соответствующие региональные органы. Таковыми являются жилищная инспекция и прокуратура. Обратиться в контролирующий орган можно двумя способами:
- оформить жалобу на официальном интернет‑ресурсе органа — такой способ более удобен, так как можно быстро подать документ в любое время суток;
- отправить заказным письмом — в таком случае следует обязательно указать адрес.
Государственные программы по улучшению дворов
Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.
В 2017 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».
Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).
С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.
Обязанности и права исполнителя коммунальных услуг
Исполнителем коммунальных услуг обычно является управляющая компания, иногда – ресурсоснабжающая организация. Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают такие права и обязанности этих организаций:
-
обязанность согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ
(подп. «о» п. 31 Правил).
В уведомлении должны быть указаны:
— дата и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;
— номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать другую дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;
— должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ. - право не чаще 1 раза в 3 месяца проверять достоверность передаваемых потребителем показаний счетчиков, установленных в квартирах, путем их посещения (подп. «г» п. 32 Правил).
Права управляющей организации
Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.
Соответственно, она имеет право:
- Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
- Взыскивать задолженности с жильцов;
- Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
- Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
- Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
- Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.
Что входит в обязанности председателя совета дома
Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:
- ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
- информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
- заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
- осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
- представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:
- контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
- оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
- организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
- хранение ключей, общедомовой собственности;
- взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
- ведение основной документации и отчетности;
- прочие оперативные обязанности.