Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на земельный участок: основанния для возниконовения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право собственности на землю — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками со стороны граждан, организаций, государства.
Комментарии к статье 25 ЗК РФ, судебная практика применения
Госрегистрация сделок с земельными участками
Обязательность госрегистрации сделок с земельными участками предусмотрена, в частности, следующими нормами права:
Государственная регистрация сделок. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (статья 164 ГК РФ);
Государственная регистрация и учет залога. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15) (статья 339.1 ГК РФ);
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ);
Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ);
Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (статья 11 закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В пункте 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016г. № 3 (2016) приведена следующая правовая позиция (извлечение):
Для приобретения в собственность арендуемого земельного участка не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга
«Для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется нотариально заверенное согласие его супруга.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с заявлением о приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 21 Закона от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» ..
Департамент отказал предпринимателю в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что в нарушение Административного регламента предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденного приказом департамента от 4 июня 2012 г. № 767, заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка.
Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка.
..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебные акты об отказе в удовлетворении требований и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.
Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли- продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.
Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Причины появление арендных прав
В отношении разной земли могут иметься не только права собственности, но и арендные права. Они возникают при составлении соответствующего арендного договора.
Основанием возникновения права аренды земельного участка выступает официальное соглашение. Оно может составляться с:
- государственными властями, предлагающими землю для разных целей, например, для сельского хозяйства, строительства коммерческого или жилого объекта, а также для других направлений;
- муниципалитетом, причем оформляться может договор на срок до 5 лет или в долгосрочную аренду, которая может достигать даже 49 лет;
- частным владельцем, представленным компанией или гражданином. В этом случае в договоре указывается срок действия соглашения, а также прописываются все действия, которые могут совершаться арендатором на территории.
Основание возникновения права пользования земельным участком должно подтверждаться официальными документами. Они не всегда регистрируются в Росреестре, так как это требуется в отношении контрактов, заключенных на срок, превышающий 1 год.
Какие понадобятся документы?
Если имеются общие основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформлять их в собственность, то для правильного процесса регистрации понадобятся документы:
- правильно составленное заявление;
- квитанция на оплату госпошлины;
- паспорт заявителя;
- если обращается в Росреестр представитель, то у него должен иметься не только паспорт, но и доверенность, заверенная у нотариуса;
- учредительные бумаги компании;
- решение совета директоров на проведение сделки с землей;
- справка фирмы, в которой указываются все активы, принадлежащие ей;
- правоустанавливающие документы на участок;
- договор, на основании которого переходит право на землю;
- другие документы при необходимости.
Причины появление арендных прав
В отношении разной земли могут иметься не только права собственности, но и арендные права. Они возникают при составлении соответствующего арендного договора.
Основанием возникновения права аренды земельного участка выступает официальное соглашение. Оно может составляться с:
- государственными властями, предлагающими землю для разных целей, например, для сельского хозяйства, строительства коммерческого или жилого объекта, а также для других направлений;
- муниципалитетом, причем оформляться может договор на срок до 5 лет или в долгосрочную аренду, которая может достигать даже 49 лет;
- частным владельцем, представленным компанией или гражданином. В этом случае в договоре указывается срок действия соглашения, а также прописываются все действия, которые могут совершаться арендатором на территории.
Основание возникновения права пользования земельным участком должно подтверждаться официальными документами. Они не всегда регистрируются в Росреестре, так как это требуется в отношении контрактов, заключенных на срок, превышающий 1 год.
Нюансы получения прав на землю, принадлежащую государству
Основания возникновения прав постоянного пользования земельным участком, так же как и прав собственности, могут появляться у граждан или компаний по отношению к земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Для этого важно, чтобы земля не была изъята или ограничена в обороте.
Существует следующая классификация оснований возникновения прав на земельные участки при таких условиях:
- принятие решение государственными или местными органами о том, чтобы предоставить участок земли гражданину или компании в бессрочное пользование или в собственность, для чего осуществляется процедура приватизации;
- составление и подписание соглашения, по которому частное лицо или фирма приобретают землю, причем цена обычно оценивается заранее на основании кадастровой стоимости объекта;
- если передается территория в аренду, то составляется арендный договор, содержащий размер платы, а также срок, на который передается земля, причем обычно данная процедура реализуется через торги.
Если имеются основания возникновения права постоянного пользования земельным участком, то такое применение территории является бессрочным. При этом могут пользователи возводить на территории разные капитальные объекты. При таких условиях в будущем у них появляется преимущественное право выкупа земли.
Все решения в отношении земли, принадлежащей государству или муниципалитету, принимаются только после проведения торгов. На них должно быть зарегистрировано не меньше двух участников. Если у какого-либо человека или фирмы имеется преимущественное право выкупа, то аукцион не проводится.
Владельцы участков земли могут лишиться прав на эту недвижимость добровольно по разным причинам, к которым относится:
- Ликвидация компании. Если фирма закрывается, то все активы, состоящие на балансе, продаются, а полученные от этого средства направляются на погашение долгов. Если остаются после этого процесса лишние деньги, то они распределяются между бывшими учредителями.
- Отчуждение земли государством на основании определенных законов, для чего устанавливается выкупная цена, устраивающая владельца земли. Составляется соглашение на добровольной основе, что позволяет владельцу выгодно продать территорию.
- Смерть владельца земли, у которого отсутствуют законные наследники. В этом случае земля переходит в собственность муниципалитета. Власти могут далее распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
- Добровольный отказ со стороны собственника от прав на участок земли. Для этого им подается заявление в Росреестр. На основании этого документа участок переходит в собственность муниципалитета. Обычно такое решение принимается, когда у человека отсутствуют средства для уплаты налога на имущество или он просто не желает пользоваться землей по назначению.
Все вышеуказанные ситуации предполагают, что владелец земли добровольно отказывается от прав от нее.
Что нужно знать о регистрации права собственности на участок
Правительство решило упорядочить ведение учета собственников земли, и для этих целей ввело регистрацию прав на землю. Все данные о наделе фиксируются в Едином Кадастровом Реестре (ЕКР), куда заносятся данные о владельце, площади и местоположении. Только после окончания процедуры регистрации выдается Свидетельство о собственности, которое дает право на совершение любых сделок с землей: совершить продажу, сдачу в субаренду и другие юридически значимые действия, например, возвести жилое или производственное строение.
Процедура регистрации земли обязательна, даже если возникло право пожизненного владения земельным участком: он заносится в общероссийский реестр, а в случае смерти владельца земля опять может перейти к прежнему хозяину, обычно таковым является муниципалитет, и опять возникает возможность оформить землю на другого владельца.
Производные способы приобретения права собственности
Основным производным способом, на основании которого приобретается право собственности, являются сделки, которые направлены на то, чтобы отчуждать имущество (передача имущества как взноса в уставные/складочные капиталы хозяйственного товарищества, общества), а также договоры, которые направлены на отчуждение (приобретение) имущества (договор купли-продажи, мена, дарение, рента, аренда с правом выкупа).
На основании 1 пункта 223 статьи Гражданского кодекса РФ у приобретателя право собственности может возникать в тот момент, когда ему передана вещь в пользование, в случае, если в законе или договоре не определены иные условия.
Передача — это вручение вещей приобретателю, сдача их перевозчикам или в организации связи для того, чтобы отправить приобретателю. Данная передача может быть приравнена к передаче товарораспорядительных документов.
В случае отчуждения недвижимости право собственности может возникать, когда происходит государственная регистрация, если в законе не определены иные условия. Производными способами также являются наследование, правопреемство и реорганизация, а также другие основания, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Основания прекращения права собственности определены в 235 статье Гражданского кодекса РФ. Они делятся на 2 группы:
- основания, после наступления которых одно лицо лишается права собственности, а другое получает его (все виды производных способов возникновения права собственности);
- основания, при условии которых одно лицо лишается права собственности, а другое не получает его (гибель вещи).
Основания возникновения прав на землю
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Основания возникновения прав на землю
Ст. 25 ЗК РФ четко регламентирует основания возникновения прав на землю, которые базируются на действующих нормах государственных и федеральных законов.
Ст. 25 ЗК РФ четко регламентирует основания возникновения прав на землю, которые базируются на действующих нормах государственных и федеральных законов.
Все без исключения сделки с земельными наделами должны быть официально оформлены, иными словами, зарегистрированы уполномоченными на то органами.
Земельные наделы могут быть предоставлены в пользование как физическим, так и юридическим лицам на территориях РФ, кроме тех наделов, которые запрещены к передаче в частную собственность, согласно российскому законодательству.
Основания возникновения права собственности на землю
Каждый надел, оформленный в собственность физического или юридического лица, имеет титульную документацию, которая так же определяется как правоустанавливающая. Все подробности о правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации читайте здесь.
Право собственности на земельный участок возникает с момента получения этого первичного документа, который получает собственник в момент перехода прав на ЗУ в его пользу. В обозначенном документе указывают гражданско-правовое действие, которое предоставило землю в собственность указанного в документации лица.
В числе таких действий, допускающих вступление граждан во владение землёй (основания возникновения прав на земельные участки), можно выделить следующие:
- имущественные сделки: купля-продажа, дарение или мена.
- Наследственное имущество, перешедшее от умершего собственника в пользу правопреемника по завещанию или по закону в порядке очереди (узнать собственника по кадастровому номеру можно тут).
- Приватизация муниципальных или государственных земель.
В результате обозначенных форм перехода прав, возникает переход права собственности от одного владельца (правоотчуждателя имущества) – к другому (правопреемнику).
Что нужно знать о регистрации права собственности на участок
Правительство решило упорядочить ведение учета собственников земли, и для этих целей ввело регистрацию прав на землю. Все данные о наделе фиксируются в Едином Кадастровом Реестре (ЕКР), куда заносятся данные о владельце, площади и местоположении. Только после окончания процедуры регистрации выдается Свидетельство о собственности, которое дает право на совершение любых сделок с землей: совершить продажу, сдачу в субаренду и другие юридически значимые действия, например, возвести жилое или производственное строение.
Процедура регистрации земли обязательна, даже если возникло право пожизненного владения земельным участком: он заносится в общероссийский реестр, а в случае смерти владельца земля опять может перейти к прежнему хозяину, обычно таковым является муниципалитет, и опять возникает возможность оформить землю на другого владельца.
Выделяют несколько оснований, которые могут использоваться для определения права частной собственности на земельный надел.
Право на участок появляется в соответствии с главами третьей и четвертой Земельного кодекса РФ, на основании гражданского законодательства, федеральных нормативно-правовых актов. Для его оформления проводится регистрация, согласно нормам ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация должна проводиться в обязательном порядке. Ее важно прописывается на федеральном уровне.
Вернуть земельные наделы, национализированные до 1 января 1991 года, не удастся. Также запрещается проводить компенсацию их стоимости. Это обусловлено действующим на тот момент законодательством.
Налоговый вычет при продаже земельного участка следует учесть уже в следующем отчетном периоде.
Как выглядит исковое заявление о восстановлении границ земельного участка — смотрите тут.
Земельные участки, собственность на которые не разграничена: что это?
На участки, собственность которых не разграничена государством, право их возможного целевого использования остается. Но распоряжение такими земельными ресурсами передается региональным административным органам.
Указанная земля может использоваться для реализации государственных программ (например, передача участка для ведения сельского хозяйства), её также можно приватизировать (зарегистрировать право собственности в установленном порядке).
Что означает сам термин «не разграничена»? Такой земельный участок принадлежит государству, но при этом ему не выставлено целевое назначение или же он оказался невостребованным. Но даже такая земля имеет свой кадастровый номер, она внесена в общий государственный реестр.
Основные законодательные положения
Процесс отчуждения земли подробно изложен в земельном и гражданском законодательстве. Право граждан приобретать участки земли и распоряжаться ими установлено Конституцией Российской Федерации.
В главном, основополагающем законе России – Конституции содержатся следующие сведения, которые прямо касаются прав граждан на распоряжение собственностью:
- каждый гражданин РФ может владеть земельным участком на правах собственности
- владельцы могут использовать своею землю и распоряжаться ею в рамках установленных законодательством правил. Иными словами, действия собственника в отношении принадлежащего ему участка не должны нарушать права и законные интересы третьих лиц, положения законов. Также использование земли не должно причинять вред окружающей среде
- условия и порядок использования наделов установлены законодательством
В системе законодательства установлена строгая иерархия, поэтому нормативно-правовые акты, принимаемые Правительством России, не должны вступать в противоречие с Конституцией.
Нюансы изъятия за выкуп
Государственные или муниципальные органы имеют право изымать у граждан землю с последующей компенсацией в целях реализации различных программ по размещению значимых объектов. Ликвидация прав лица при этом осуществляется посредством актов федеральных законов или актов субъектов Российской Федерации. При этом невозможно изъять землю граждан в черте города для проведения застройки.
Органы власти обязаны предупредить собственника участка за год до изъятия. Решение о проведении подобного мероприятия должно быть зарегистрировано в Росреестре. Собственник сохраняет свои права до вынесения соответствующего судебного решения или добровольного подписания документа об изъятии c компенсацией.
Государственный или муниципальный орган выкупает землю по рыночной стоимости, при этом оплачиваются также строения на участке. Из суммы, полученной собственником, исключаются расходы, которые он понесет на постройку и другие действия, способствующие увеличению рыночной стоимости и проведенные после получения уведомления об изъятии.
При определении рыночной стоимости участка необходимо обращаться к специалистам, производящим независимую оценку. Собственник вправе не согласиться с условиями, предоставленными государственными или муниципальными органами. В таком случае выкупающая сторона инициирует судебное разбирательство, в ходе которого определяется правомерность выкупа и достаточность предложенных собственнику условий.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Земля не может считаться бесхозной, если у нее нет конкретного собственника, то им является государство. Фактически это муниципальная собственность. До 1993 г. межевание земли в России не проводилось, но с выходом Земельного кодекса это стало возможным, а потому у отдельных участков появились собственники.
Участок определяется длиной и шириной, имеет площадь. У него есть и другие характеристики – месторасположение, почва, наличие водоема, присутствие рядом каких-либо объектов и т. д. У участка должно быть предназначение или вид использования, который будет разрешен в законном порядке.
Земли классифицируются категориями, исходя из их свойств. Но на одной и той же земле можно выделить различные участки, где человек будет вести различную деятельность.
Например, земля имеет определение сельской местности, на ней можно заниматься:
- сельским хозяйством;
- выращиванием скота;
- научными и исследовательскими работами;
- охотой и рыболовством;
- личным подсобным хозяйством, а значит возводить жилые строения (частные дома) и нежилые хозяйственные постройки;
- иными видами деятельности.
Когда земля предназначена для застройки, это обозначает, что возводить в различных местах (на участках) можно:
- жилые строения;
- производственные здания и цеха;
- коммерческие постройки, офисы, торговые центры;
- инженерные конструкции;
- коммуникационные сети;
- другое.
Само собой разумеется, что там, где находится участок с инженерными сооружениями, обеспечивающими, например, электроснабжение города, не могут быть возведены жилые дома. В зависимости от эксплуатации участка за ним закрепляется определенный вид, который чаще всего распространяется и на близлежащие зоны.
Например, можно различить такие основные виды участков, на которых можно:
- заниматься сельским хозяйством;
- проводить личное строительство (ИЖС);
- вести подсобное хозяйство в некоммерческих целях (ЛПХ);
- возводить личные жилые строения (ИЖД);
- проводится выращивание плодов и овощей, т. е. вести дачное хозяйство без капитального строительства.