Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемной может стать квартира, где в течение года прослеживается частый переход права собственности, особенно по доверенности. Дело в том, что доверителей часто используют в своих преступных схемах мошенники, да и сама доверенность может оказаться недействительной.
Какие квартиры на вторичном рынке в группе риска
Опасность может нести квартира, которую недавно унаследовали. Никто не станет гарантировать, что через некоторое время не появится неожиданный наследник.
С опаской надо отнестись к жилью, которое продается по низкой цене, а продавец очень спешит и всячески уклоняется от присутствия на сделке. В этом случае все надо проверять очень тщательно, поскольку может оказаться, что продавец — банкрот.
Специалисты не советуют покупать квартиру у человека с долгами, особенно если идут разбирательства в суде. Эту информацию можно получить на сайте судебных приставов, посмотрев, не ведутся ли судебные производства.
Также следует особо внимательно отнестись к покупке, если имеется подозрение о недееспособности продавца. Перед покупкой квартиры запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Если есть какие-то проблемы, лучше вовсе отказаться от недвижимости, в этом случае очень велик риск остаться и без имущества, и без денег.
«Всегда уточняйте у продавца все вызывающие сомнения моменты, только так можно рассчитывать на удачную покупку. Заранее составьте вопросы и не стесняйтесь записать их в ежедневник. При ответах следите за реакцией и общим состоянием человека, будьте немножко психологом», — говорит Елена Мищенко.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Продавец не хочет покидать свое имущество
Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения. Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца. Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.
ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.
Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.
Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.
Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.
Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны. Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки. Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.
Что должно вызывать подозрение
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
- предлагают квартиру по очень низким ценам;
- часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
- технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
- с вас требуют большую сумму задатка;
- с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
- сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.
Поспешное внесение задатка
Часто злоумышленники, снимающие жилье, под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за нее задаток под предлогом того, что желающих слишком много, поэтому нужно внести аванс, чтобы квартира точно досталась вам. В спешке вы не проверяете досконально документы и, поддавшись на уговоры, отдаете продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но от нее мало толку: человека уже все равно не найти.
Чтобы себя обезопасить, максимально тщательно проверьте все документы: не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте – они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных бумагах, например, свидетельстве о праве наследования. Внимательно сверьте подписи на документах и в паспорте.
То, что вы проверили часть документов и остались удовлетворены, не означает, что действительны все из них. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Требуйте у продавца что-то еще для подтверждения его личности, например, заграничный паспорт или права – подделать такое количество документов гораздо труднее.
Прежде чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник – это быстро и недорого. Все документы и договоры подписывайте только последним.
Отдавайте деньги продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте расписку и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50000 рублей.
С пристрастием расспросите продавца о следующих важных моментах. Во-первых, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись собственники жилья? Если это происходило слишком часто, от варианта лучше отказаться: мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
Во-вторых, не по доверенности ли ведется продажа? Если да, то нужно проявить максимальную бдительность. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем. Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять его подлинность. Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто был похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди. Случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя. Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она признается недействительной. Прежде всего, смотрите, когда выдана доверенность и на какой срок. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше. Также необходимо внимательно изучить полномочия доверенного лица, которые предусмотрены документом. Если вы находитесь в том же городе, то необходимо вместе с доверенным лицом обратиться в ту нотариальную контору, которая этим занималась, и уточнить, не отменял ли ее доверитель. Если доверенность выдана в другом населенном пункте, требуйте или присутствие продавца на сделке лично, или нотариальное заявление от него о том, что доверенность не отозвана и полномочия ее не отменены.
В-третьих, обращайте внимание на присутствие несовершеннолетних лиц в числе собственников квартиры. Использовался ли при ее покупке материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя получить иск о выделении таковой. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка. О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из ЕГРН.
В-четвертых, важно оценить, не было ли среди собственников недееспособных людей (пройдут годы, и они способны «очнуться» и обратиться в суд), лиц, отбывающих наказание, и без вести пропавших (после возвращения они могут оспорить сделку), наследников (их права всегда могут быть обжалованы), супругов (необходимо получить согласие последних на сделку, а попутно выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество).
Продажа недвижимости по лжеадресам
Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.
Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.
Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.
Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Проверку документов наквартиру лучше всего доверить профессионалам. Именно специалист по недвижимости должен будет провести экспертизу документов, проверить их юридическую чистоту, грамотно составить договор купли-продажи. И хотя даже самый лучший специалист на рынке не способен гарантировать на 100%, что сделка пройдет без проблем, всё же риск в таком случае снижается в значительной степени. Агента нужно выбирать тщательно, опираясь на отзывы знакомых и в целом на его репутацию или репутацию компании, на которую он работает. Ни в коем случае нельзя доверять специалисту, которого нанял продавец: ведь его задачей является продажа квартиры с наибольшей выгодой для владельца квартиры, а не для вас.
На показе квартиры нужно присутствовать лично, ведь ни фотографии, ни устные описания квартиры не способны отразить её реальное состояние. Если после покупки внезапно обнаружится, что квартира не соответствует ожиданиям, вернуть деньги будет невозможно.