Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Когда срок сдачи дома считается просроченным

   Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательное условие договора долевого участия (далее — ДДУ) — это срок передачи объекта дольщику.

   Закон не регламентирует, в каком формате застройщик должен прописывать в договоре срок передачи объекта. На практике встречаются три варианта:

   1. Конкретная дата;
   2. Конкретный квартал года, то есть период в течение 3 месяцев;
   3. Двойная дата — застройщик указывает ориентировочную дату введения дома в эксплуатацию и срок, в течение которого он передаст ключи от квартиры после этого.

   Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?

   За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

   Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.

   Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

   Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах

   Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.

   В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?

   1. Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
   2. Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
   3. Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.

   Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.

   Причины просрочки сроков сдачи домов

   В первую очередь, необходимо понимать, что несвоевременная сдача новостройки может происходить не только у недобросовестных строителей. Причин задержки может быть очень много, но не каждая из них напрямую зависит от застройщика. Разумеется, ни одна из них не отменяет необходимости выполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия.

   Распространенные причины переноса сроков сдачи дома застройщиком:

   • невыполнение подрядчиками своих обязательств по поставке строительных материалов или оборудования;
   • препятствия в получении разрешительной документации со стороны местных властей;
   • затянувшиеся сроки подведения инженерных коммуникаций к объекту;
   • недостаток финансирования;
   • форс-мажорные обстоятельства и стихийные бедствия;
   • расхождения между фактическими и проектными характеристиками здания.

   Застройщик обязан уведомить покупателей официально в письменной форме о том, что срок сдачи объекта переносится не позже, чем за два месяца. Застройщики могут предложить подписать дополнительное соглашение к заключенному договору долевого участия, в котором указаны новые сроки завершения работ, где также могут быть прописаны основания задержки. Подписывать или нет дополнительное соглашение — это сугубо индивидуальный вопрос для каждого покупателя.

   Расторжение ДДУ при нарушении сроков сдачи объекта

   Согласно положениям Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дольщик может расторгнуть договор долевого участия в случае задержки сдачи дома более чем на 2 месяца от установленного договором срока.

   Необходимость расторжения договора в одностороннем порядке следует оценивать в каждом конкретном случае. К примеру, если многоквартирный дом находится на конечной стадии строительства, то расторжение договора может привести к потере прибыли, поскольку стоимость жилья, скорее всего, возрастет.

   Если же строительство объекта еще далеко от окончания, расторжение ДДУ может защитить покупателей квартир дальнейших убытков и излишнего стресса. Но все ситуации индивидуальны, поэтому следует анализировать конкретные случаи для принятия верного решения.

   Как взыскать неустойку с застройщика?

   Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья. Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

   Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

   О какой компенсации вообще идет речь

   Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.

   В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.

   По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.

   Чаще всего это такие ситуации:

   1. Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
   2. Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
   3. Уменьшился метраж квартиры.
   4. Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.

   В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.

   Что делать, если дольщик не хочет подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома

   Получив на руки извести о том, что дом сдан в срок не будет и предложение о переносе срока, каждый участник договора долевого участия либо соглашается еще подождать, либо принимает другие меры. Здесь важно знать, чего лишается собственник, если все же допсоглашение будет подписано.

   • Во-первых, в случае, если задержка будет длительной, дольщик не сможет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Иными словами придется ждать пока застройщик не нарушить сроки сдачи дома, затянув его более, чем на 2 месяца, уже от даты заключения нового соглашения.
   • Во-вторых, требовать от застройщика выплату неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Получить материальную компенсацию можно будет лишь в том случае, если компания опять задержит сдачу и просрочит дату уже согласно подписанного соглашения.

   Дополнительное соглашение

   Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).

   В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.

   Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.

   Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.

   Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.

   Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация

   Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.

   Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.

   Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.

   Как определить срок просрочки передачи жилья

   Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

   Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

   Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

   • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
   • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
   • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
   • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

   Просрочка сдачи жилья: что это?

   В договоре долевого участия прописывается дата сдачи недвижимости. Главным документом при этом является акт приёма-передачи недвижимости. Если этот документ подписан, но позже обозначенного срока, это считается нарушением сроков строительства.

   Перед тем, как подписывать акт, нужно убедиться, что здание введено в эксплуатацию. Увы, часто бывает, что строительная компания просит подписать приёмку, в то время как дом ещё не проверен экспертной комиссией, отвечающей за его безопасность и нормальное функционирование.

   Интересный факт! В Московской области себестоимость квадратного метра жилья составляет 62,6 тысячи рублей, а цена продажи – 70 тысяч рублей. На каждом метре застройщик зарабатывает примерно 7,4 тысячи рублей.

   
   

   Похожие записи:

   • Списание пива в ЕГАИС в 2023 году
   • Общее имущество в мкд и нежилые помещения на первом этаже
   • С какого момента начинается административное задержание