Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установите правильную последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Жилищный кооператив (ЖК) — это добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения своих потребностей в получении жилого помещения.
ЖК является разновидностью потребительского кооператива.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) организуются при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при колхозах и иных кооперативных и общественных организациях. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.
Порядок организации и деятельность ЖСК устанавливаются законодательством РФ, а также Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.
ЖСК действует на основании устава, принятого в соответствии с Примерным уставом жилищно-строительного кооператива общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке.
Государство оказывает ЖСК помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов ЖСК на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан.
Кооперативы могут быть:
•жилищными — создаются для приобретения жилых домов и их последующей эксплуатации;
•жилищно-строительными — создаются для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру.
В члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, устанавливается законодательством Российской Федерации.
Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, при которых организуется кооператив.
Как создать ЖСК: пошаговая инструкция
Мало просто решить создать жилищно строительный кооператив. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив для того чтобы организация была создана по правилам:
- провести собрание соучредителей. Все участники должны проголосовать за организацию юридического лица.
- Количество проголосовавших лиц не может быть меньше, чем это установлено законом. Кроме того, общее количество их долей не может превышать число жилых квадратных метров в будущем доме.
- Далее осуществляется прием остальных членов объединения.
Во время первого собрания участники кооператива обязаны рассмотреть все важные вопросы:
- о создании и регистрации организации;
- об объеме всех взносов пайщиков (о вступительных платежах, а также дополнительных взносах);
- о выборе членов правления и председателя;
- об итоговом плане строительства МКД;
- о расчете долей;
- об утверждении устава.
Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Государственная регистрация жилищного кооператива
Однажды мне поступил звонок с предложением очень выгодного сотрудничества – предлагать своим клиентам квартиры в рассрочку без переплат, еще и получать за это процент! НУ что делать? Люди же просят прийти на встречу и очень внимательно ознакомиться с невероятным предложением.
Активируем режим наивного чукотского мальчика, дорогой костюм меняем на свитер из секонд-хенда и вперед, к светлому будущему и проценту с каждой сделки.
На встрече мне бегло пояснили, что схема называется вступлением в жилищный кооператив, человек платит «совсем незначительные» (чуть больше 300 000 рублей) вступительные взносы, потом платит либо 35%, либо 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, дожидается своей очереди в пределах полугода, получает квартиру и остаток платит равными платежами на протяжении 10 лет без каких-либо процентов.
Потом резко от юридической и экономической части вопроса мы переходим к теме самовозвеличивания… Яркие брошюры, рассказы про тысячу с лишним счастливых вступивших членов в кооператив, уже получивших свои квартиры, про то, как успешно проводятся проверки прокуратуры, ЦБ, ФСБ, ГРУ, Почты России и санэпидемстанции.
А еще под шумок мне вещают ценнейшую информацию о том, что за каждого приведенного клиента я буду получать комиссионные вплоть до 1000 ЕВРО… (наверное, ждали, что сейчас у меня в голове калькулятор с ума сойдет от этих невероятных цифр).
Говоря простыми словами, мне пытались заговорить зубы, чтобы за всей этой мишурой из брошюр и регалий не было видно сути вопроса. Чтобы в погоне за выгодой я (как в принципе любой человек) должен был потерять голову и быстрее подписывать все, что мне подсунут. Наивные дети Чукотки…
Для начала решил включить «подторможенность» и позадавать наводящие вопросы вроде как с целью до конца разобраться…
С виду, действительно, все выглядит неплохо: человек подписывает договор на вступление в жилищный кооператив (ЖК), вносит деньги, впоследствии получает квартиру, за которую платит рассрочку без процентов!
Но! Квартира покупается на имя ЖК, то есть в договоре купли-продажи и, как следствие, в выписке из ЕГРН правообладателем значится ЖК, а не человек, отдавший свои деньги. Безусловно, человек на уровне документов, зарегистрированных в УФРС, не значится никак, т.е. по факту он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ. Все его отношения с ЖК регламентированы только внутренним договором с ЖК.
Тут я задаю первый неудобный вопрос:
«Товарищи, а скажите, пожалуйста, что мешает председателю ЖК, который обладает правом подписи без доверенности, просто взять и в один момент продать все квартиры, которые есть на балансе ЖК? По сути, из своего кармана он в эти квартиры не вложил ни копейки – это все деньги пайщиков. Плюс к этому, деньги имеющиеся в наличии, находятся на счету, к которому он так же имеет практически единоличный доступ. Ведь он же может эти деньги так же вывести через фирмы-однодневки. И со всеми деньгами: и со счета, и от продажи квартир – укатить в какую-нибудь благополучную страну, которая никогда не выдает преступников? Да, это будет безусловное мошенничество, только спросить уже будет не с кого! Человека нет, у квартир – новые владельцы!»
И тут я услышал аргумент, от которого чуть не впал в истерику от смеха: «Вы что! Это честнейший человек, который никогда так не посмеет сделать! Тем более по уставу он должен спросить всех пайщиков (про одобрение крупной сделки можно даже не заикаться».
Как вы сами понимаете, любые попытки указать на то, что юридическое лицо вправе распоряжаться своим имуществом (а как мы выяснили выше, квартира принадлежит именно юридическому лицу, а не гражданину), натыкались на непробиваемую стену полной безграмотности.
Тогда я задал следующий вопрос: «Товарищи, предположим, я в это вписался, квартира стоит 5 млн, 2,5 –
мои, 2,5 – ваши, получается я у вас беру 2,5 млн и за 10 лет отдаю 2,5 млн. Встает резонный вопрос: вы про инфляцию что-нибудь слышали? Или на вашу суперструктуру она не распространяется?»
Как вы сами понимаете, опять посыпались популистские лозунги про армию юристов и бухгалтеров, которые все рассчитали. Естественно, юридически обоснованного ответа я не получил.
В принципе, на этом встреча была закончена, не считая того, что, естественно, меня обвинили в некомпетентности и в излишней подозрительности, также мне сообщили, что им жаль моих клиентов, которых я лишаю нереальной возможности купить квартиру без лишних переплат, а обрекаю их на ипотечное рабство.
Для тех, кто не очень разбирается или не хочет разбираться в юридических тонкостях, поясню на пальцах.
В нашей стране права залога и обращения взыскания на заложенное имущество регистрируются на уровне государства. Если вы покупаете квартиру в ипотеку – залог регистрируется в УФРС! Дальнейшее отчуждение объекта недвижимости возможно только с согласия залогодержателя!
Если вы покупаете машину в автокредит – залог регистрируется в нотариальной палате.
К чему этот ликбез? Помните, я задавал вопрос, почему владелец кооператива не может продать все квартиры без согласия всех пайщика?
Теперь задайтесь вопросом, как государство может узнать о том, что владелец квартиры на самом деле человек, а не Жилищный кооператив? В управлении Федеральной регистрационной службы есть договор купли-продажи с юрлицом, есть выписка из ЕГРН, подтверждающая, что именно жилищный кооператив является владельцем данного объекта недвижимости – и всё! На уровне государственного органа физическое лицо (пайщик) не фигурирует вообще никак. Юридически его не существует!
О вашем внутреннем договоре между вами и ЖК государственному органу ничего не известно! У него нет ни малейшего основания отказать жилищному кооперативу в продаже имущества, принадлежащего ему.
Но почему-то люди не задумываются о таких правовых последствиях… Они верят брошюркам, плакатикам, рассказам про тысячи счастливых владельцев квартир.
А еще завлекатели в эту пирамиду как мантру повторяют то, что организация прошла проверки ЦБ, Минфина, Роскомнадзора, ФСБ, МЧС, Минздрава, Минтопэнерго и всех остальных министерств и ведомств по 86 параметрам, и признаков пирамиды не выявлено! Интересно, а благословения монахов Шаолиня нет в перечне разрешительной документации?..
Банк заинтересован в получении стабильного дохода с предоставленного кредита, он должен быть уверен в возможностях заемщика. Квартира по ипотечным сделкам оформляется в собственность заемщика, но находится в залоге у банка. Если заемщик становится неспособным исполнять условия договора, банк выставит недвижимость на торги для возврата средств. Однако процедура в этом случае сложна и длительна, а банку необходимо вернуть средства и пустить их в новый оборот. Квартиры в таких случаях сбрасываются по бросовым ценам. В случае с кооперативом, недвижимость находится в собственности кооператива до погашения долга пайщиком. При неплатежеспособности пайщика, кооперативу проще оперировать с недвижимостью. Кооператив ничем не рискует. Надо также не забывать, что ЖК более лоялен и не заинтересован в потере пайщика. В таких случаях кооператив предложит каникулы по паевым взносам.
По Жилищному Кодексу кооператив может закрыться только в том случае, если все его члены примут решение выйти из кооператива. Если хотя бы один член кооператива будет против, то ЖК не может быть закрыт или реорганизован. По жилищному кодексу, в случае единогласного решения расформирования кооператива, возвращаются все паевые взносы, которые Вы внесли. Средства могут быть получены от продажи объектов недвижимости принадлежащих кооперативу.
ЖК РФ Статья 132: Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Как организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
При создании ЖСК необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также общими положениями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о юридических лицах.
В соответствии со статьей 112 ЖК РФ жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме.
Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив (учредители).
Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав, разработанный на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012г. №558, принимается на собрании будущих членов ЖСК одновременно с решением о создании ЖСК. Устав в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 ГК РФ, статье 113 ЖК РФ.
Государственная регистрация ЖСК осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.
Итак, для государственной регистрации ЖСК (некоммерческой организации- потребительского кооператива) в территориальный налоговый орган представляются документы, перечисленные в статье 12 вышеуказанного закона, а именно:
— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212.(заявление должно быть нотариально заверено подписью заявителя);
— решение о создании ЖСК (протокол, примерная форма утверждена постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212);
— устав, утвержденный на собрании (на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.2012г. №558);
— справка о юридическом адресе;
— документ об оплате государственной пошлины за регистрацию.
Государственная регистрация считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.
С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива.
Следующим этапом является получение письма Госкомстата о присвоении кодов. Также ЖСК, следует пройти процедуру постановки на учет во внебюджетные фонды, далее подготовить документы на открытие расчетного счета в банке.
Государственная поддержка кооперативам оказывается в форме безвозмездной передачи земельных участков кооперативам и их членам, оказания содействия в обеспечении земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.
Оказание таких форм государственной поддержки будет способствовать снижению стоимости 1 кв. метра жилья на 25-30 % по сравнению с рыночной стоимостью.
Кооперативы для многодетных семей
Создание жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой из числа граждан, имеющих трёх и более детей, допускается в соответствии с пунктом 9.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ и статьями 13, 165Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ в следующих случаях:
— на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса;
— на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с Законом № 161-ФЗ органам государственной власти субъектов Российской Федерации, для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. При этом в указанном случае ограничение по сроку передачи полномочий не применяется;
— на земельных участках федерального Фонда содействия развития жилищного строительства для строительства для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.
В соответствии со статьей 11 Закона № 161-ФЗ в случае создания кооперативов из числа граждан, имеющих трех и более детей, с ходатайствами о передаче земельных участков кооперативам в Фонд «РЖС» обращаются уполномоченные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Граждане, имеющие трех и более детей, вправе подать заявление о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, в орган местного самоуправления по месту жительства.
При формировании списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, из числа граждан, имеющих трех и более детей, применяются единые основания включения их в указанные списки, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 № 108.
Для вступления в члены жилищно-строительных кооперативов граждан, имеющих трех и более детей, должны применяться следующие основания в совокупности:
— отсутствие земельного участка, предоставленного исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— гражданин принят на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий по основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса РФ и (или) федеральным законом, а также указом Президента РФ для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и состоит на таком учете (применяется исключительно в случае подачи в Фонд «РЖС» ходатайств об отборе земельных участков).
Жилищно-строительные кооперативы для отдельных категорий граждан
Если говорить о Федеральном законе от 30.11.2011 № 349 в целом, то он принят для того, чтобы обеспечить жильем отдельные категории граждан, например, преподавателей, учителей, работающих в учреждениях образования. Земельные участки в безвозмездное пользование могут быть переданы только жилищно-строительным кооперативам. Ранее они предоставлялись накопительным и другим кооперативам. Земельные участки для строительства многоквартирных домов экономкласса предоставлялись субъектами Российской Федерации. Были разработаны регламенты подготовки ходатайств о предоставлении земельных участков для ЖСК, которые создавались из числа работников сферы образования, здравоохранения и культуры субъектов РФ или муниципалитетов. Соответствующие категории граждан определялись органами государственной власти субъектов РФ.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гласит о том, что земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету, может предоставляться ЖСК на безвозмездной основе, который создан для обеспечения жильем работников образования, здравоохранения, культуры. Земельный участок предоставляется для строительства многоквартирных домов экономкласса по своим технико-экономическим показателям.
Правительство РФ определяет категории граждан из числа лиц федеральных государственных учреждений образования, здравоохранения, культуры, для которых эти учреждения являются основным местом работы, и которые могут быть приняты в члены кооператива.
Органы государственной власти субъектов РФ определяют категории граждан из числа лиц государственных учреждений здравоохранения, образования, культуры, находящихся в ведении субъектов РФ и муниципалитетов, для которых эти учреждения являются основным местом работы, и которые могут быть приняты в члены кооператива.
При образовании кооператива и предоставлении земли, находящейся в собственности государства или муниципалитета, кооперативу на безвозмездной основе должны быть соблюдены все условия ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Понятие государственной регистрации
Согласно российскому законодательству все юридические лица должны быть зарегистрированы. Юридическое лицо – это организация, деятельность которой может быть направлена на получение прибыли и разделение ее между участниками или на достижение определенной цели. Другими словами, организация может быть коммерческой и некоммерческой. В качестве некоммерческих организаций чаще всего выступают различные благотворительные, образовательные, культурные фонды, а также кооперативы.
Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать внесение данных о создании организации в государственный реестр.
Помимо этого, в реестр также вносятся сведения о реорганизации и ликвидации юридического лица, и иные сведения, предусмотренные законом. Существует определенный порядок регистрации, являющийся единым для всех субъектов хозяйствования.
Из этого следует, что такие полномочия имеет только государство, поэтому деятельность частных регистрирующих органов запрещена. После совершения процедуры юридическое лицо становится субъектом права. У него возникает определенная правоспособность, то есть права и обязанности по отношению к деятельности для достижения цели, обозначенной в учредительных документах.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены в статье 80 ЖК РФ. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива может иметь место лишь между лицами, имеющими право на пай, и допускается при условии, если каждому из таких лиц может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива, вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении и пользовании членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива на законных основаниях, до приема в жилищный кооператив новых членов. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 — 79 ЖК РФ.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы шестой ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
- выхода члена кооператива;
- исключения члена кооператива;
- ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидации жилищного кооператива;
- смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания жилищного кооператива (конференции).
Жилищный закон исходит из того, что в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг, при условии, что он имеет право на часть пая (ч. 1 ст. 131 ЖК РФ).
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 статьи 131 ЖК РФ, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива. Член семьи, проживающий совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствии граждан, указанных в частях 1 — 3 статьи 131 ЖК РФ, а также в случае, если супруг или проживающие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Права и обязанности членов жилищного кооператива
Членство в кооперативе наделяет лицо правами:
- Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
- Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
- Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
- Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
- Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
- Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
- Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
- Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.
Ему вменяются в ответственное исполнение:
- Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
- Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
- Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
- Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.
На основании ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей. В нем участвуют лица, желающие организовать ЖСК. Проголосовавших за создание ЖСК должно быть не менее 5, но не более количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме. Кстати, жилым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания в нем граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). В нашем случае жилым помещением является квартира. Если за решение о создании ЖСК проголосует менее 5 учредителей, такое решение считается непринятым, а кооператив — несозданным. Если критерии соблюдены, ЖСК, как любое юридическое лицо, необходимо зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». С момента госрегистрации учредители ЖСК становятся его членами.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.