Как поменять заемщика по ипотеке на созаемщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять заемщика по ипотеке на созаемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.

Распространенные причины отказа в переоформлении ипотеки Сбербанка

Основные причины отказа в переоформлении:

1. Наличие судимостей и административных правонарушений.
2. Кредитная история не соответствует требованиям банка.
3. Высокая финансовая нагрузка, связанная с большим количеством открытых займов.
4. Сомнительная информация о будущем заемщике (компрометирующие фотографии в социальных сетях, плохие отзывы от работодателя и т.д.)
5. Отсутствие документов, подтверждающих доход и занятость соискателя.
6. Неадекватное поведение при оформлении заявления.
7. Не подтвержден указанный в справке доход.
8. Будущий плательщик выступает фигурантом в деле ФССП.
9. Фирма, на которую работает соискатель, имеет сомнительную репутацию.
10. У родственников будущего заемщика имеются открытые задолженности по кредитным ссудам.

Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки

У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:

• возраст в пределах 21-65 лет;

• российское гражданство;

• наличие постоянного места работы и стабильного заработка;

• временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;

• полная дееспособность;

• достаточная платежеспособность.

В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.

Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:

• паспорт РФ;

• трудовую книжку или контракт;

• справку о доходах;

• анкету-заявление.

Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти

Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:

• coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
• ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
• дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
• бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
• coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
• ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
• чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.

Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.

Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.

Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?

Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.

В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.

---

Типовые причины отказа в переоформлении ипотеки на другое лицо

Причины, по которым банк может отказать соискателю в передаче долговых обязательств другому лицу:

• наличие судимости и административных правонарушений;
• испорченная кредитная история;
• большая финансовая нагрузка на семейный бюджет (на ипотечные выплаты уходит более 50% от общих доходов);
• плохая репутация у потенциального заемщика в соцсетях (вызывающие фото, сомнительного характера видео и прочее);
• непредоставление документов, подтверждающих стабильный доход и трудовую деятельность;
• неопрятная внешность и неподобающее поведение, отмеченные сотрудниками банка во время собеседования;
• низкий доход.

Наряду с типичными причинами отказа в переоформлении могут быть и другие. Сотрудники банка принимают во внимание место работы соискателя. Если фирма не внушает доверия и работает в убыток, то в перерегистрации ипотечного займа откажут. Под пристальное внимание попадают и родственники будущего должника.

Банки об ипотеке с созаемщиками

Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:

— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.

Пресс-служба ПСБ:

— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.

Как переоформить ипотеку на супруга или супругу

У этой сделки свои нюансы. При оформлении ипотечного кредита супруги автоматически становятся созаемщиками. Исключение — следующие ситуации:

• отсутствие гражданства РФ у мужа или жены;
• брачный договор, разграничивающий владение жилой недвижимостью.

В остальных случаях у супругов равные права и обязанности по обслуживанию ипотечного займа. Семья распалась? Расскажем, как переоформить ипотеку на мужа или жену и освободить себя от долговой нагрузки:

• Титульный заемщик пишет заявление в банк о переводе обязательств на другого человека.
• Сотрудник банка выдает перечень бумаг, которые нужно подготовить.
• Стороны в присутствии нотариуса заключают соглашение о разделе жилья.
• Договор передают в финансовое учреждение для регистрации и переоформления документов.
• Информацию вносят в ЕГРН и закладную.
• Новый заемщик оформляет страховку и начинает выплачивать ссуду по графику.

Супруг, на которого оформляют новый договор, должен подтвердить платежеспособность.

В каких случаях банк не разрешит переоформить ипотеку на другого человека

Финансовое учреждение откажет в проведении сделки, если:

• документы собраны неправильно;
• новый заемщик не подтвердил доход или у него чересчур большая долговая нагрузка;
• кредит был оформлен на льготных условиях;
• есть задолженность по ЖКУ;
• у прежнего собственника накопились просрочки по платежам.

Переоформить ипотеку на другого человека без уведомления банка не получится. Пока не закончился срок кредитного договора, все действия в отношении жилой площади необходимо согласовывать с финансовым учреждением.

На законодательном уровне четко не регламентированы основания, по которым заемщик может просить банк о переуступке своих прав и обязанностей по ипотеке третьему лицу. Как показывает практика, самыми распространенными причинами служат:

• ухудшение материального положения человека, в связи, с чем он больше не может добросовестно исполнять финансовые обязательства;
• гражданин планирует расширить жилплощадь;
• заемщик собирается уехать на постоянное место жительства в другой город или другую страну;
• супруги, которые выступают созаемщиками по ипотечному договору, разводятся, а имущество остается у одного из них;
• титульный заемщик умер.

Пошаговый алгоритм продажи залогового имущества в ипотеку

Если же переоформление ипотеки производится в порядке продажи предмета залога, то фактически новый заемщик и кредитная организация заключают новый ипотечный договор. В такой ситуации можно опираться на следующий алгоритм:

• заемщик обращается в банк для получения согласия на продажу имущества;
• потенциальный клиент подает заявление на получение ипотеки и предоставляет документы на недвижимость, предполагаемую к покупке, обремененную залогом;
• в случае одобрения ипотеки, стороны приходят в банк для подписания договора купли-продажи, а новый должник заключает с кредитной организацией ипотечное соглашение;
• после заключения сделки, денежные средства не выдаются ему на руки, а распределяются по двум депозитам: для банка на погашение задолженности и для продавца, если недвижимость продают по цене, выше остатка долга по кредиту;
• далее остается перерегистрировать право собственности на покупателя.

Поручитель или созаемщик?

При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.

Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.

Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).

В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).

Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.

Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?

По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.

Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.

Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.

Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:

• является единственным жильем должника;
• оформлена на несовершеннолетних детей;
• оформлена на инвалидов.

Чем чревато банкротство созаемщика по ипотеке для основного залогодателя?

Все чаще наши клиенты обращаются к нам с вопросом, что делать, если его созаемщик или один из созаемщиков по ипотеке обратились в суд с заявлением о признании его финансово несостоятельным (банкротом). Как показывает практика арбитражного суда, банкротство созаемщика создает ряд сложностей заемщику и не только ему.

Заемщик должен быть готов к тому, что:

• кредиторы начинают требовать расторжения договора или его досрочного погашения. Как уже говорилось выше, для кредитора банкротство созаемщика — это ухудшение условий обеспечения возврата ипотечного кредита;
• отсутствие достаточных денежных средств у заемщика или второго созаемщика, для погашения задолженности созаемщика-банкрота предоставляют кредитору право выставить заложенное имущество на торги.

Совет от специалиста: в случае, если у созаемщика появились признаки финансовой несостоятельности, то основной заемщик по договору об ипотеке должен незамедлительно обратиться в суд с заявлением о замене созаемщика или вывода его из договора об ипотеке.

Когда требуется переоформление ипотеки

Ипотечный кредит погашается в течение 10-15 лет и более. За это время могут измениться жизненные обстоятельства и планы. Банки при подписании договора предлагают оформить страховой полис. Но страховка не учитывает все обстоятельства, например, переезд в другую страну на работу или развод.

Можно ли переписать ипотеку на другого человека? Какую причину банк сочтет уважительной. Чаще всего переоформление требуется при наличии нижеперечисленных обстоятельств:

1. Ухудшилось материальное положение. Потеряна работа, уменьшился оклад, появились дополнительные расходы, например, на лечение близкого родственника. Стандартная страховка поможет, если предприятие закрылось, или в трудовой книжке значится запись об увольнении по сокращению штатов.

Требования к дополнительным заемщикам

Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.

У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:

• возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
• наличие гражданства РФ;
• стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
• платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
• хорошая кредитная история.

Созаемщик и поручитель: в чем разница?

Созаемщик – обладает полностью равными правами и обязанностями с титульным заемщиком. Для чего привлекают созаемщика – для увеличение шансов на получение кредита, доходы титульного и созаемщика складываются и тогда банку значительно проще одобрить поданное заявление. К созаемщику банк и законодательство предъявляют те же требования, что и к заемщику.

Поручитель, как и созаемщик, является третьим лицом в кредитной сделке и так же выступает гарантом выполнения обязательств заемщиком, только в отличии от созаемщика, ответственность поручителя не является равной (солидарной) с ответственностью заемщика. Ответственность поручителя наступает только в том случае, когда прекращаются выплаты заемщиком.

Таким образом, получается, что созаемщик осуществляет выплаты вместе с заемщиком, а поручитель – вместо. И, важно, что созаемщик имеет право на долю, в недвижимости, за которую производятся оплаты, у поручителя таких прав нет, так как он не несет солидарную ответственность в равной мере перед банком.

Порядок привлечения поручителя к ответственности выглядит так:

1. От заемщика прекращаются поступать платежи по ипотечному договору.
2. В свою очередь банк требует от заемщика погасить задолженность.
3. Должник не может далее платить по кредиту.
4. В результате банк предъявляет требования уже к поручителю.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам труда в мытищах
• Как платить меньше льготы пенсионерам в сфере ЖКХ
• Минимальная пенсия в Ростовской области в 2023 году для работающих пенсионеров