Срок предъявления претензии по скрытым недостаткам недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок предъявления претензии по скрытым недостаткам недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Комментарии к ст. 477 ГК РФ

2. Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

3. Как написать претензию застройщику

4. Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара

5. Право заменить товар с браком

6. Право вернуть бракованный товар и забрать деньги

7. Право провести экспертизу товара с недостатками

8. Составление претензии по скрытым недостаткам товара

9. Сроки предъявления претензий по скрытым дефектам товара

10. Купля-продажа недвижимости

11. Претензия по качеству при покупке частного дома

12. Каковы причины дефектов и повреждений?

13. Визуальная дефектоскопия

Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.

Гарантийный срок на изделие устанавливается либо производителем, либо продавцом. Конечная дата, когда сторона сделки готова принять претензии от покупателя, указана на упаковке товара или в договоре гарантийного обслуживания.

Гарантия на возврат или бесплатный ремонт не всегда фиксируется документально. Срок годности продукции, который указан на упаковке товара, также гарантирует его качество. Поэтому если потребитель обнаружил, что покупка имеет скрытые дефекты, он вправе предъявить продавцу требование о возврате денег. Обратится к реализатору с претензией можно в течении 24 месяцев с момента совершения покупки. Если речь идет о строительном объекте, то срок гарантийный обзательств составляет 10 лет.

Важно: в соответствии со ст. 19 ФЗ №2300-1, для сезонных товаров гарантийный срок исчисляется с момента начала соответствующего сезона. Он определяется исходя из климатических условий в каждом конкретном регионе страны.

Комментарии к ст. 477 ГК РФ

1. При формулировании этой статьи были использованы принципы Венской конвенции 1980 г. (ст. ст. 38 и 39), которая исходит не из обязанности покупателя осмотреть переданный ему товар, а из его права предъявить требование к продавцу при условии обнаружения недостатков товара в предусмотренные сроки. Вместе с тем следует учитывать, что применительно к договору поставки в ГК (см. п. 2 ст. 513 и п. 1 ст. 515 и комментарии к этим статьям) прямо предусмотрена обязанность покупателя осмотреть передаваемый продавцом товар.

В ГК проводится четкое разграничение между понятиями «сроки обнаружения недостатков» (ст. 477) и «сроки извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (см. ст. 483 и коммент. к ней).

2. Применено дифференцированное урегулирование разных ситуаций: а) когда не установлен ни гарантийный срок, ни срок годности (п. 2); б) когда установлен гарантийный срок (абз. 1 п. 3) или срок годности (п. 4); в) когда на комплектующее установлен гарантийный срок иной продолжительности, чем на основное изделие (абз. 2 и 3 п. 3); г) когда гарантийный срок составляет менее двух лет, предусмотренных статьей в качестве общего срока для обнаружения недостатков на товары, в отношении которых гарантия не предоставлялась (п. 5).

Недостатки товара, на которые не установлен срок гарантии или срок годности, должны быть выявлены покупателем в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара, если законом или договором не установлен более длительный срок. Это правило ГК существенно отличается от ранее действовавшего. Согласно ст. 247 ГК 1964 г. покупатель должен был выявить недостатки проданной вещи не позже шести месяцев со дня ее передачи, а в отношении строений — одного года. В этот же срок он должен был предъявить претензию продавцу.

Исчисление срока для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, производится со дня доставки товара в место назначения.

В отношении товаров, на которые установлен срок гарантии или соответственно срок годности, недостатки должны быть обнаружены в течение этих сроков (об исчислении сроков гарантии и сроков годности см. ст. ст. 471 и 473 и коммент. к ним).

Недостатки комплектующего изделия могут устанавливаться в течение срока гарантии на основное изделие, даже если на такое комплектующее изделие был установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие. Но в случае, когда на комплектующее изделие установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем на основное изделие, обнаружению недостатков в пределах этого более продолжительного срока не препятствует то обстоятельство, что истек срок гарантии на основное изделие.

Специальное правило защищает интересы покупателя в случаях, когда предусмотренный договором срок гарантии составляет менее двух лет со дня передачи товара. При обнаружении недостатков в пределах этих двух лет покупатель вправе предъявить продавцу требование. Однако к такому требованию, предъявленному по истечении гарантийного срока, будет применяться правило о недостатках товара, предусмотренное п. 1 ст. 476, а не п. 2 этой же статьи (см. ст. 476 и коммент. к ней).

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как написать претензию застройщику

Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.

Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.

Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.

Приобретение квадратных метров в новостройке

Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.

Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.

Нюансы при приемке жилья

Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.

Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».

Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:

в ближайшие сроки устранения дефектов;
уменьшения цены за жилплощадь;
финансовой компенсации за проведенный ремонт.

Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.

Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.

Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.

Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара

Визуальная дефектоскопия (фактически – визуальной осмотр) строительных конструкций – часть визуального обследования строительных конструкций зданий и сооружений. При визуальном осмотре эксперты проводят предварительный сплошной или выборочный контроль (в зависимости от программы обследования объекта) конструкций невооруженным глазом и при помощи простых средств измерения. Выявляются видимые поверхностные дефекты и повреждения, например, трещины, коррозия арматуры, высолы и прочие. Выполняется их фотофиксация и фиксация местоположения на чертежах планов или фасадов, далее эти данные вместе с их описанием, классификацией и возможными рекомендациями по устранению прилагаются в заключении по результатам обследования.
В ходе визуального осмотра эксперты определяют общую картину текущего состояния объекта, уточняют будущую инструментальную часть обследования.

Технически сложный товар возвращается в течение 15 дней с даты получения (п. 1 ст. 18 ЗЗПП).

Если приобретатель пропустил 15-дневный срок для заявления таких требований, у него остается возможность подать заявление на возврат или обмен, если обнаруженные дефекты являются существенными. Существенный недостаток технически сложного товара должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Определение существенного недостатка товара дано в п. 2 ст. 475 ГК РФ и в ЗЗПП.

Другими словами, в течение 15 дней достаточно предъявить товар и продемонстрировать невозможность эксплуатации, чтобы вернуть деньги или обменять товар на исправный. А по истечении 15 дней вступают в действие гарантийные сроки, и вам уже не удастся вернуть товар быстро и легко: потребуется либо сервисный ремонт, либо заключение эксперта о заводском браке.

Виды технически сложных товаров приведены в перечне технически сложных товаров, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 10.11.2011 № 924 (в ред. от 17.09.2016).

Право заменить товар с браком

Зачем. Если вы купили телевизор, платье или колбасу, а дома обнаружили недостатки, товар можно обменять. Например, если телевизор не включается, на платье разошлась молния, а колбаса странно пахнет.

Допустим, вас устраивает этот телевизор, эта модель платья и именно эта колбаса, вы не хотите забирать деньги или ремонтировать молнию. Вы хотите такую же вещь, только новую, работающую или съедобную. Тогда можно пойти в магазин и попросить поменять товар с браком на качественный:

Сроки. Если товар не входит в список технически сложных, сроки такие:

Товар на гарантии	В течение гарантийного срока
У товара есть срок годности	В течение срока годности
Гарантийный срок не установлен	В течение двух лет после покупки

Право вернуть бракованный товар и забрать деньги

Зачем. Если в течение гарантийного срока или срока годности вы нашли брак, можете не просить о ремонте, замене или скидке. Сразу идите и требуйте вернуть деньги. Вы не обязаны соглашаться на снижение цены или бесплатный ремонт, если не хотите. Главное — соблюдать срок для претензии: обращаться нужно в течение гарантийного срока или срока годности, а не когда угодно. И только если это не технически сложный товар: для таких покупок особые условия.

Как реализовать. Забрать деньги за некачественный товар можно в течение гарантийного срока. Поэтому всегда уточняйте, есть ли гарантия и какая. Для некоторых товаров забирать деньги из-за плохого качества можно в течение срока годности, например когда речь о продуктах.

Если гарантии нет, потребовать назад деньги можно в течение двух лет. Срок может быть и больше, если такие гарантии дает продавец — это нужно читать в договоре.

Если хотите забрать деньги, действуйте по стандартной инструкции: пишите претензию и требуйте возврата всей суммы. Это требование должны исполнить в течение 10 дней.

есть у продавца для возврата денег за бракованный товар

При возврате денег товар нужно отдать в магазин. Если деньги не вернут, Роспотребнадзор и суд вам в помощь. Тогда требуйте все, что положено по закону: ущерб, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф 50% сверху. Но для начала расскажите продавцу о своих планах: вполне возможно, до суда и не дойдет.

Право провести экспертизу товара с недостатками

Зачем. Бывает, что брак в товаре очевиден, например на шубе неравномерно прокрашен мех, но это заметили уже дома. Или телевизор пришел с треснутым экраном, и это обнаружилось при курьере. Такой товар должны обменять или вернуть за него деньги: он некачественный. Но бывает, что с браком непонятно: то ли это плохо приклеенная подошва, то ли ботинки носили не в сезон. Может, телефон не включается из-за заводского дефекта, а может, его уронили в воду, а теперь хотят заменить. Если продавец и покупатель не могут договориться по поводу брака или есть сомнения, проводят экспертизу.

Экспертизу сначала всегда оплачивает магазин или производитель — смотря кому предъявили претензии. Если случай гарантийный или недостаток производственный и не по вине покупателя, возмещать стоимость экспертизы не придется. Но если выяснится, что виноват покупатель, он возместит продавцу все расходы на проверку качества.

Как реализовать. Если продавец не хочет менять товар и говорит, что вы сами виноваты, требуйте провести экспертизу. Если магазин сам на ней настаивает — его право. Вы можете присутствовать при проверке и потом оспорить ее результаты.

Если не верите магазину, проведите экспертизу сами: расходы потом возместят. Проследите, чтобы у эксперта было образование и сертификат. Заранее сообщите продавцу, что заказали экспертизу.

Для экспертизы установлены сроки. Магазин не может проводить ее месяцами и оттягивать возврат денег под предлогом, что заключение пока не готово.

Составление претензии по скрытым недостаткам товара

Вы купили вещь, но в дальнейшем обнаружили у неё изъяны? Если двухнедельный период с момента покупки ещё не вышел, достаточно обратиться в магазин с письменным заявлением или претензией. Вы вправе требовать замены дефектной вещи или возвращения её стоимости.

Типовая претензия о скрытых дефектах товара должна содержать в себе следующие сведения:

ФИО заявителя и адрес его проживания;
наименование приобретённого предмета;
дату совершения покупки;
причину возвращения вещи с перечислением обнаруженных изъянов;
требование о замене дефектного предмета;
дату оформления документа;
подпись заявителя;
ссылки на нормативно-правовые акты, подтверждающие ваши права и защищающие интересы потребителей.

Вы можете составить претензию в свободной форме, указав в тексте перечисленную выше информацию, или воспользоваться представленным на сайте типовым образцом.

Сроки предъявления претензий по скрытым дефектам товара

Подать претензию на законных основаниях возможно в течение двухнедельного периода, установленного 18 статьёй Закона РФ № 2300-I, или до окончания гарантийного срока.

Технически сложные устройства могут содержать детали, на которые также распространяется гарантия. На практике она может быть даже дольше, чем гарантийный срок на всю вещь в целом.

В таком случае у покупателя имеется возможность обратиться в магазин с претензией в течение периода наибольшей гарантии. Например, если вы приобрели ноутбук, гарантия на который составляет 2 года, а на его отдельные составляющие – 2,5 года, обратиться к продавцу возможно в течение 2,5 лет.

Гарантийный срок в документах не предусмотрен? Законодательство РФ защищает интересы покупателей, поэтому в такой ситуации позволяет предъявлять претензии продавцу в течение двух лет с момента осуществления покупки.

Купля-продажа недвижимости

Свидетельство о регистрации права собственности. Отсутствие акта приема-передачи ничего не изменит.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Поэтому новый собственник приобретает право владеть и распоряжаться имуществом с момента внесения сведений в реестр.

Даже если акт приема-передачи помещения не будет подписан, у нового собственника есть все права по владению и распоряжением имуществом.

Причем стороны могут вообще не подписывать акт приема-передачи недвижимости – если условия приема и передачи недвижимости содержатся в договоре купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Соответственно, продавец должен снять с учета проданную недвижимость с даты регистрации перехода права собственности на нее недвижимость. Если переход зарегистрирован до подписания акта приема-передачи, то с даты регистрации проданные помещения перестают обладать всеми признаками основных средств.

Обоснование
Из рекомендации Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Виктории Петровой, кандидата юридических наук, доцента, судьи ФАС Московского округа, Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы
Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации.

Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г.

Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Из рекомендации Виктории Петровой, кандидата юридических наук, доцента, судьи ФАС Московского округа, Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Ирины Белокопытовой, кандидата юридических наук, руководителя юридического управления ЗАО «Ольвекс».

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости

Продавцу важно передать объект недвижимости в срок, установленный договором. В противном случае покупатель может либо отказаться от исполнения договора, либо потребовать передачи объекта в судебном порядке и привлечь продавца к ответственности за уклонение от подписания передаточного акта.

Бывают случаи, когда покупатель уклоняется от приемки недвижимости. У продавца возникают вопросы, как быть в такой ситуации: какие меры ответственности можно применить к покупателю, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность покупателя за уклонение от приема недвижимого имущества.

Наконец, в процессе приемки покупатель, как правило, очень щепетильно относится к техническому состоянию объекта, записывая каждый выявленный дефект имущества.

Поэтому при передаче недвижимости лучше запастись аргументацией по вопросу тех или иных возможных недостатков недвижимости. С одной стороны, важно не позволить покупателю включить в акт те недостатки, которых на самом деле нет.

С другой стороны, слишком долгое согласование перечня недостатков может оказаться невыгодным обеим сторонам, так как не позволит совершить сделку и получить оплату.

Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

1. Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка);
имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Это условие для продавца наиболее важно. Во втором случае, если у покупателя есть претензии по качеству, он предложит включить их в акт. Продавцу важно проверить, чтобы эти претензии не были надуманными. Иначе говоря, важно не включить в акт больше недостатков, чем реально есть.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).
Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов
«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».
Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

Может ли продавец не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи
Да, может.
Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО «Фирма «Одежда»» к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Из ситуации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Когда и как в бухучете отразить списание остаточной стоимости здания, сооружения (их частей) при продаже

Если здание, сооружение (их части) передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме № ОС-1аобъекты (часть объекта) перестают обладать всеми признаками основных средств.

Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений (их частей), не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г.

№ 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств» – списана остаточная стоимость выбывающего основного средства (или его части), право собственности на которое подлежит госрегистрации.

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).

В бухучете налог отражайте в особом порядке. Используя счет 76. Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».

При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:
Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.
После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:
Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» – отражен НДС с выручки от реализации.

Претензия по качеству при покупке частного дома

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты. Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум. Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.