Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной от родителей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Можно ли сразу продать подаренную квартиру?
Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.
После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Всегда или нужно платить налог
При продаже подаренной жилплощади на ее бывшего владельца закон возлагает обязанность по уплате налога на доход физических лиц. Но его необходимо платить лишь в том случае, если владелец продал жилье до истечения минимально возможного срока, установленного законодательством.
В соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса РФ этот срок зависит от степени родства между дарителем квартиры и одаряемым:
- если жилплощадь была получена в дар от близкого родственника, она должна находиться в его владении как минимум 3 года;
- во всех прочих случаях продавец подаренной квартиры освобождается от налогового платежа по истечении 5 лет с момента принятия дара (если региональным законом не установлен меньший срок);
- при продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 года минимальный срок владения – 3 года.
Степень родства определяется согласно правилам, установленным Семейным кодексом РФ. В соответствии с ними близкими родственниками следует считать:
- родителей;
- детей;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков.
Ответственность за уклонение от уплаты налоговых платежей или за нарушение сроков их внесения
Налоговым кодексом предусмотрены штрафные санкции за нарушение порядка внесения обязательных платежей.
Так, при несвоевременной передаче декларации в налоговый орган с гражданина взимается штраф в размере 5% от подлежащей уплате суммы налога в соответствии с декларацией. Штраф накладывается за каждый месяц просрочки (в том числе неполный), однако его величина не может быть меньше 1000 руб и больше 30% от подлежащего уплате налога.
При несоблюдении правил, установленных для подачи декларации в электронном виде, с гражданина может быть взыскан штраф на сумму 200 руб.
Если налогоплательщик допустил грубое нарушение порядка учета доходов или расходов, с него взыскивается штраф на сумму 10000 руб , а если такие нарушения имели место не один налоговый период – 30000 руб .
В случае занижения размера налоговой базы на нарушителя будет наложен штраф размером 20% от неоплаченного налога (минимальный размер штрафа – 40000 руб ). Если неуплата налога (частично или полностью) является следствием умышленных действий гражданина, сумма штрафа возрастает до 40% .
Если по каким-либо причинам налог не был своевременно оплачен, гражданин должен принять все зависящие от него меры, чтобы ликвидировать нарушение. В таком случае ФНС может пойти на уступки нарушителю и сократить размер штрафа до минимума.
Ответственность за невыполнение обязанностей налогоплательщика предусмотрена не только НК РФ. За более серьезные нарушения виновный может быть подвергнут административному наказанию в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Неуплата налогов на крупную сумму в согласно положения Уголовного кодекса РФ считается преступлением. Виновный в таком деянии по приговору суда подлежит уголовной ответственности. С момента вынесения приговора злостный нарушитель будет считаться имеющим судимость вплоть до ее погашения.
Налоговая ставка и освобождение от её оплаты
Налог при продаже квартиры составляет, как и прежде, 13%. Но правила расчёта изменились, так как этот процент высчитывался со стоимости недвижимости, а сейчас с кадастровой оценки, умноженной на корректировочный коэффициент 0,7.
Такое нововведение действует с начала 2016 года и вызвано оно тем, что очень часто происходит занижение стоимости жилья в соглашении о его продаже. Применение же за основу именно кадастровой стоимости имущества позволит рассчитать налог более правильно.
Применение коэффициента обосновано тем, что кадастровая цена обычно значительно выше рыночной. Кстати, несмотря на это, сумма, подлежащая уплате, при этом выше, чем раньше, причём иногда существенно. И такое налогообложение выгодно государству, так как происходит пополнение бюджета.
Как посчитать размер налога?
Пример расчёта. Кадастровая стоимость квартиры составляет 12 миллионов рублей. Рыночная цена при этом роли не играет, так как она налоговой базой не является.
Налоговая ставка в 13% будет высчитываться с размера дохода в 8 400 000 (12 миллионов * 0,7). Таким образом, сумма к уплате составит 1 092 000 рублей.
Чтобы правильно рассчитать налог, необходимо поинтересоваться в Росреестре о кадастровой стоимости квартиры, умножить эту цифру на коэффициент и применить к полученному результату налоговую ставку.
К счастью, не всегда нужно платить столь большой налог.
Рекомендуем ознакомиться:
- если она досталась по договору дарения от близкого родственника более трёх лет назад до того, как была заключена сделка купли-продажи;
- если недвижимость была подарена другим лицом больше чем за 5 лет до решения её продать.
Особенности оформления и сроки подачи декларации
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Как уменьшить подлежащую выплате сумму
При уплате НДФЛ с проданной квартиры продавец по закону имеет право на получение имущественного вычета. Аналогичное право даётся ему в том случае, если в этом же году он решил приобрести новое жильё. В этом случае НДФЛ необходимо уплатить с разницы между величиной дохода, полученного от продажи и расходами на покупку новой недвижимости.
Сократить сумму можно двумя путями: получить вычет миллион рублей или компенсацией расходов на приобретение нового жилого объекта. Величина такого имущественного вычета не может быть больше 2 миллионов, использовать его можно лишь единожды.
Как быть, если даритель умер после заключения договора?
Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.
Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:
- Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
- Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
- апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
- апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.
Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:
- апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
- апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
- С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).
Что нужно, чтобы продать квартиру после дарения
Итак, Вы уже нашли клиента на свою Недвижимость и он готов купить квартиру. Сначала, удостоверьтесь, что Ваша дарственная оформлена правильно. Выглядеть она должна как письменный Договор, составленный между дарителем и одариваемым. В нем обязательно указывается, что имущество передается в полноправное использование бесплатно. Сам документ нужно заверить у нотариуса.
После того, как эта бумага оформлена, Вам необходимо обратиться в Регистрационную оплату и заявить о том, что новым владельцем квартиры или дома являетесь именно Вы. Для этого пригодятся:
- Непосредственно дарственная.
- Кадастровый паспорт.
- Квитанции, который подтверждают оплаты пошлин государству.
Данный уполномоченный орган выдаст Вам соответствующую бумагу, в которой Вы будете указаны владельцем недвижимости. После этого, Вы имеете право на обмен, продажу и дальнейшее дарение квартиры третьим лицам.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной?
Итак, через какое время можно продать квартиру без налога? Доход гражданина от продажи квартиры, которая находится в собственности более трех лет (с недавних пор – пяти лет) не подвергается налогообложению. То же самое касается варианта, когда стоимость недвижимости не превышает миллион рублей. Если же квартира стоит больше названной суммы, тогда ее владелец обязан заплатить налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры и миллионом рублей.
Чтобы вернуть налог с продажи квартиры полученной по дарению, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства и подать декларацию 3-НДФЛ. Также нужно будет собрать и подготовить следующие документы:
- ксерокопию паспорта;
- ксерокопию свидетельства о праве собственности на квартиру;
- договор купли – продажи
Как быть, если даритель умер после заключения договора?
Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.
Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:
- Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
- Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
- апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
- апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.
Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:
- апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
- апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
- С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).