Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Что такое ипотека на долю в квартире
Условия для заемщиков:
- гражданство РФ;
- прописка в регионе, где покупают жилье;
- возраст от 21 до 65 лет;
- официальное трудоустройство;
- стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
- хорошая кредитная история.
Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.
Требования к приобретаемой части помещения:
- площадь — не менее 12 кв.м.;
- соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
- оснащено коммуникациями;
- не находится в залоге или обременении.
Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.
СПРАВКА:
| Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка. |
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Выдает ли Сбербанк ипотечные кредиты на долю недвижимости
Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.
При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние. В большинстве случаев подобное жилье достаточно ветхое и аварийное, потому в качестве залога оно не принимается.
Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.
В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.
Варианты долевой собственности
Выделяют 2 вида общей собственности – долевую и совместную. В первую категорию включают ситуации, когда происходит выделение части недвижимости каждому владельцу с определением ее размеров. Под совместной собственностью понимают владение объектом, который принадлежит сразу нескольким людям. Однако разделение имущества на доли не осуществляется. Такой метод применяется, если, например, помещение приобрели супруги.
ВАЖНО
Чтобы определить разновидность собственности, необходимо обратиться к договору купли-продажи. Если в соглашении не указано, о каком варианте идёт речь, по умолчанию собственность будет долевой. При этом распределение частей осуществляется в каждом конкретном случае индивидуально. Не всегда владельцы недвижимости получают равные доли. Так, если один из хозяев внес большую сумму при покупке или предоставил дополнительные средства на ремонт, он сможет рассчитывать на большую часть собственности.
Как решить кто титульный заемщик
При оформлении ипотеки на двоих супругов банк попросит указать титульного заемщика. Понятие отсутствует в законных актах, оно используется в кредитной документации для обозначения основного заемщика. Этот человек обычно выступает инициатором сделки, с ним банк ведет переговоры. С его счетов будут первоочередно списывать платежи по графику и в случаях просрочек.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Финансовым организациям удобно, когда у помещения один совершеннолетний собственник, что прямо противоположно ситуации, когда оформлена ипотека и на мужа – собственность на двоих. Титульному заемщику могут предложить оформить жилье на себя, без выделения доли созаемщику. При отсутствии брачного контракта, даже когда ипотека на двоих супругов а собственность на одного, квартира останется совместно нажитым имуществом. В случае развода можно будет претендовать на долю. Как взять ипотеку без участия супруга подробно описано в другой статье.
Финансовые организации не спешат одобрять заявку на ипотеку доли в квартире. Это связано со следующими особенностями:
- Обычно в сделках принимают участие близкие родственники или бывшие супруги. В результате клиент получает деньги обратно и начинает с их помощью производить расчёт по кредиту. Цель действий состоит в решении финансовых проблем. Подобная схема считается мошеннической. Нередко между сторонами возникают разногласия по поводу исполнения договорных обязательств.
- Если приобретается только доля, человек не становится единоличным собственником квартиры. Если возникнет просрочка, реализовать залоговое имущество будет проблематично. В результате финансовая организация останется с бесполезным активом, поскольку спрос на долю в имуществе низок.
- Существует риск аннулирования договоров купли-продажи через суд. На долю в квартире может иметь право другое физическое лицо, которого не учли при заключении сделки. В результате компания утратит залоговое обеспечение.
Порядок оформления на двоих собственников
Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:
- Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
- Получение предварительного одобрения суммы кредита.
- Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
- Подписание предварительного договора на приобретение жилья.
Особенности военной ипотеки у родственников
Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.
ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения квартиры не зарегистрирован
При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).
Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.
В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.
Почему могут отказать в предоставлении заемных средств для приобретения доли?
Получить ипотеку для покупки части жилой площади хоть и подразумевает меньшие затраты, но даже в таких ситуациях бывают отказы в удовлетворении ходатайства. Обычно подобное решение обусловлено следующими обстоятельствами:
- Банки, выдающие заемные средства для выкупа части объекта недвижимости, внимательно проверяют действительность прав собственности имущества, так как зачастую клиенты реализуют ряд мошеннических схем, связанных с передачей доли и использованием денег не по назначению. К примеру, «приобретая» долю у родственника клиент получает деньги на сделку у банка, после чего ими же расплачивается. И если по факту данная операция считается законной, со стороны юридической обоснованности она признается мошенничеством.
- При оформлении ипотечного займа в качестве залога выступает приобретаемый объект недвижимости. В связи с чем финансовые учреждения рискуют заполучить в случае неоплаты кредита активы, не обладающие достаточной ликвидностью для погашения убытков. В ситуации с долей в недвижимости этот риск гораздо выше.
- Ипотека, оформляемая на часть жилой площади в квартире, на которую имеют права иные лица, может стать причиной для возникновения судебных разбирательств и, как итог, утраты прав на владение.
Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд
Зачастую в ходе бракоразводного процесса супруги не в состоянии решать простые вопросы, особенно что касается распределения собственности и долга по невыплаченной ипотеке. В таком случае ничего не остается, как обращаться за помощью к профессионалу и направлять иск в суд. Это предусмотрено п. 3 ст. 38 СК РФ.
Оба супруга наделены правом подавать исковое заявление о разводе и одновременно или погодя, о разделе нажитого добра. Подобное требование можно выдвинуть в любое время – до, во время или после бракоразводного процесса на протяжении 3 лет (п.7 ст. 38 СК РФ). При этом исковую давность начинают отсчитывать с момента, когда пострадавшая сторона узнает о нарушении своих законных прав.
Иск по разделу общей собственности подают по месту регистрации недвижимого жилья – в районный суд. При рассмотрении дела о делении квартиры с обременением на процессе должен присутствовать кредитор (представитель банка) в качестве третьего лица. Он не выдвигает никаких требований, со своей стороны.
К сведению
Обычно при рассмотрении подобных дел суд выносит решение поделить ипотечную квартиру между супругами в равных долях либо в другом соотношении, если имеются веские основания. Долги тоже распределяются наполовину или соответственно долям. Это значит, что оба супруга будут обязаны выплачивать ипотечный кредит после развода.
Оформление соглашения о разделе ипотечной квартиры при разводе
Согласно пункта 2 статьи 38 СК РФ, соглашение по разделу вместе нажитого имущества (в том числе и ипотечной квартиры), подлежит визированию у нотариуса. В данном документе прописывают следующие моменты:
- кто платит и сколько;
- с кем будет взаимодействовать банк;
- каким образом поделены доли квартиры.
График внесения платежей и их размер, сроки и проценты могут быть изменены только по решению банка. Если он отказывается вносить поправки в договор, то все остается по-прежнему. Тогда супругам только и остается, что решить между собой, как они дальше будут выплачивать кредит.
Что еще должно быть в мировом соглашении о разделе ипотечной квартиры при разводе:
- полные инициалы обеих сторон;
- паспортные реквизиты;
- даты рождения;
- место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
- сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
- данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
- подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
- основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
- ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
- дата и подписи.
Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке
Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:
- Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
- Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
- Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Прибегнуть к помощи другого банка.
Обзор банковских предложений
Ипотеку на долю выдают следующие кредитные организации.
| Наименование банка | Название программы | Процентная ставка | Первоначальный взнос | Срок ипотеки |
| Росбанк Дом | Кредит на квартиру или долю | от 6,99% | от 15% | до 25 лет |
| Ипотека на комнату | от 7,49% | от 25% | до 25 лет | |
| Левобережный | Акция «10х10х10» | 10% | от 10% | до 15 лет |
| Азиатско-Тихоокеанский Банк | Доля в квартире или комната в коммуналке | от 11% | от 25% | до 25 лет |
| Газпромбанк | Квартира на вторичном рынке | от 8,1% | от 10% | до 30 лет |
| Банк Зенит | Доля в квартире на вторичном рынке | от 9,5% | от 15% | до 25 лет |
| Открытие | Вторичное жильё | 8,25% | от 20% | до 30 лет |
Особенности долевой ипотеки
Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры. Если заемщик не в состоянии предоставить другой вариант залога, ему необходимо уговорить всех жильцов подписать согласие на подобную процедуру.
В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.
Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:
- нотариальные услуги — от 1500 рублей;
- страхование квартиры/жизни — от 1 % (зависит от суммы займа);
- оформление прав собственности — от 2 тыс. рублей;
- услуги оценщика — от 3 тыс. рублей.
Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире
Законом покупка долей в ипотеку не запрещена. Но в реальной жизни с оформлением кредита могут возникнуть значительные проблемы. На возможность приобретения жилья или его доли в ипотеку влияют многие факторы. Если планируется выкуп доли у родственников, вы должны убедить банк, что данная операция не имеет мнимого характера.
С нежеланием кредитными организациями одобряются заявки, если:
- средства пойдут на приобретение квадратных метров в жилье, к которому человек ранее не имел никакого отношения;
- планируется покупка доли в квартире, где у потенциального заемщика уже имеется одна доля, но после сделки, недвижимость останется в статусе долевой собственности.
Дело в том, что, если кредитные обязательства заемщиком будут выполняться не в должном размере, залоговое имущество перейдет в собственность банка. А реализация долей осуществляется очень медленно. Такие объекты могут годами безуспешно продаваться, несмотря на то, что цена на принудительно реализуемое жилье обычно на 15-20% ниже рыночной.