Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое апартаменты в Москве и в чем отличие от квартиры плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке
Если говорить об особенностях оформления сделки, то можно выделить следующие факты:
| Сфера | Квартира | Апартаменты |
| Возврат денег в случае банкротства застройщика | Гарантирован | Есть риск потерять деньги |
| Господдержка | Есть | Нет |
| Ипотека | Доступна | Доступна |
| Налоговые вычеты | Есть | Нет |
| Оформление ДДУ | Требуется | Требуется |
Отличие апартаментов от квартиры по закону
В апреле 2021 года Госдума опубликовала новый законопроект, который стал известен как “закон об апартаментах”. Под конец года его сняли с рассмотрения, и по нынешний день у этого типа недвижимости нет узаконенного правового статуса. Несмотря на это, оценивая отличие апартаментов от жилой квартиры, можно опираться на мнения, выдвинутые законопроектом:
- апартаментами не являются уже сданные квартиры, или недвижимость в возводимых новостройках;
- к жилому фонду их можно отнести только при строительстве в новом типе домов — “многофункциональных зданиях”, которые совмещают жилые помещения с нежилыми;
- застройщики будут обязаны относить такой тип жилья к квартирам и использовать эскроу-счета (с учетом требований ФЗ №214);
- получить прописку можно только по факту принятия законопроекта, т.к. в этом случае на них будет распространяться действие Жилищного кодекса.
Соответственно, до тех пор, пока законом не будет принят соответствующий юридический акт, апартаменты в нашей стране не причисляются к жилому фонду, что явно отличает их от обычных квартир. Но это вовсе не единственное их отличие.
Апартаменты или квартира: что выбираем
Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.
Выбирайте апартаменты, если:
- хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
- вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
- будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
- уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
- не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
- готовы переплатить за коммунальные услуги;
- вас не пугает повышенный налог на имущество;
- вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
- не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.
Покупайте квартиру, если:
- хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
- выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
- хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
- выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
- у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
- стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
- не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.
Что такое апартаменты с точки зрения закона?
Формально такая недвижимость относится к разряду нежилых помещений. Но, как правило, по условиям они очень близки к обычным жилым квартирам. Апартаменты обычно строят в зданиях бизнес-центров или домах со статусом гостиницы. Также часто здания с апартаментами появляются на территориях бывших заводов или в промзонах, где по закону нельзя построить жилые помещения.
Апартаменты в первую очередь привлекательны тем, что их стоимость на порядок ниже квартиры с аналогичным метражом и в том же районе. Поскольку у них статус нежилого помещения, застройщиков никто не заставляет строить еще и объекты инфраструктуры рядом: школы, детские садики или поликлиники. Кроме того, апартаменты можно построить рядом с крупными транспортными развязками или же на небольших свободных участках в центре города, куда не поместится обычный дом с социальной инфраструктурой.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.
Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Что такое апартаменты
По статистике, примерно 18% рынка недвижимости приходится на апартаменты. Помещения находятся в новостройках, производственных, офисных зданиях. Многие из них выглядят как квартиры, но законодательно они закреплены в статусе офисов или гостиниц, то есть нежилой недвижимости.
В чем состоит отличие апартаментов от квартир? Основное, о чем стоит напомнить – это то, что апартаменты не позволяют зарегистрироваться постоянно: только временно. Человек регистрируется в гостинице, доме отдыха, кемпинге, на туристической базе. Так как апартаменты не относятся к категории жилых, регистрация проходит по месту пребывания. Для этого подойдут помещения – гостиницы.
Уже упоминалось, что в ГК РФ, как и в жилищном законодательстве, понятие апартаментов отсутствует. Если внимательно изучить законодательство, то можно увидеть Постановление Госстандарта от 26 сентября 2001 года. По документу, апартаменты – это номера, относящиеся к высшей категории, состоящие из нескольких обособленных помещений, одно из которых предназначено для кухни.
СПРАВКА: по правовой природе апартаменты не относятся к жилым помещениям, выступают видом гостиничных номеров. Это недвижимость нежилого назначения, но внешне выглядит как жилая квартира. С бытовой точки зрения апартаменты служат для проживания, так как включают в себя весь объем необходимых потребностей для человека: газ, вода, санузел, тепло.
Какую недвижимость лучше купить в России
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.